O'z mablag'larini tugallanmagan qurilishga qo'yish orqali aktsiyador ma'lum bir tavakkalchilikni o'z zimmasiga oladi. Axir, vijdonsiz ishlab chiquvchi hech qachon ishni tugatmasligi mumkin va pul yo'qotish va uy-joyga umid qilish ehtimoli bor. Davlat fuqarolarni mablag'larni yo'qotishdan himoya qilish uchun hamma narsani qildi va amaldagi qonunchilikka ko'ra, aktsiyadorlarning huquqlari ularga o'z investitsiyalarining salbiy oqibatlaridan deyarli butunlay qochish imkonini beradi. Shu sababli, umumiy qurilish ishtirokchisi davlat organlari tomonidan nazorat qilinadigan huquq va majburiyatlarga ega.

Kvartiraga egalik qilishdan oldin

Mulk haqiqatda sotib olinmaganiga qaramay, DDU mavjudligiga qarab ba'zi harakatlar amalga oshirilishi mumkin. Eng keng tarqalgan va ma'qul bo'lgan narsa - bu umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma bo'yicha da'vo huquqini ipoteka uchun mulk garovi sifatida o'tkazish imkoniyati. Shunday qilib, aktsiyador DDU bo'yicha badallarni qo'shimcha to'lash uchun ipoteka kreditidan foydalanish yoki qurilayotgan uyning garovidan foydalangan holda kattaroq qo'shimcha haq evaziga tayyor uyni sotib olishga harakat qilish imkoniyatiga ega. Kreditlashning boshqa turlari ham mavjud, ammo banklar o'z mijozlariga kamroq taklif qiladilar yoki qo'shimcha garov talab qiladilar.

Muhim: dastlabki ishtirok etish shartnomalari bunday huquqni bermaydi, chunki ular davlat ro'yxatidan o'tmaydi.

Ikkinchi muhim huquq - shartnomani bir tomonlama bekor qilish. Agar ishlab chiquvchi shartnoma shartlarini buzsa, u aktsiyador tomonidan bekor qilinishi mumkin. Bunday holda, ishlab chiqaruvchi shartnoma bo'yicha ikkinchi tomon tomonidan qurilishga investitsiya qilingan barcha mablag'larni, shuningdek, amaldagi qonunchilikka muvofiq yiliga omonatga qo'yilgan summaning 16,5 foizi miqdorida hisoblangan foizlarni qaytarishi shart. .

Aksiyadorning huquqlarini suiiste'mol qilishiga yo'l qo'ymaslik uchun 2017 yil 1 yanvardan boshlab sud tartibida bir tomonlama tugatish mumkin emas.

Kvartirani o'tkazish

Kvartirani topshirish jarayoni juda ko'p nuanslarga ega. Qurilish kompaniyasi shartnomada ko'rsatilgan muddatlarni bajarishi kerak. Uyni ishlab chiqaruvchi tomonidan etkazib berishning kechikishi shartnomani qo'pol ravishda buzish hisoblanadi. Aktsiyadorning huquqlarini himoya qilish bu holda kreditni o'z vaqtida to'lamaganlik uchun belgilangan miqdorda, lekin shartnoma summasining 3 foizidan ko'p bo'lmagan miqdorda jarima to'lashni nazarda tutadi. Siz to'g'ridan-to'g'ri qoidabuzardan jarima olishingiz mumkin, buning uchun sud qaroriga murojaat qilishning hojati yo'q.

Ko'chmas mulkni aktsiyadorga o'tkazishda qurilishning barcha bosqichlarida loyiha talablarining to'g'ri bajarilishini nazorat qiluvchi GASN tashkilotining hujjatlari mavjudligini ko'rish kerak. Faqat ular ishni malakali, ishonchli bajarish kafolati hisoblanadi.

O'tkazish fakti qabul qilish dalolatnomasining imzolanishi hisoblanadi. Agar ish ishlab chiquvchi tomonidan taqdim etilgan DDUga muvofiq bajarilmasa, hujjatlarni imzolamaslik huquqiga ega:

• nuqsonlarning narxi qoplandi;
• kamchiliklarning barcha nuqtalari bo'yicha ish olib borildi;
• DDU narxi tegishli miqdorga kamaytirildi.

Shundan keyingina akt imzolanadi va transfer tugaydi.

Kvartiraga egalik huquqini olgandan keyin

Aktsiyadorlar DDU shartnomasi bo'yicha ular uchun mo'ljallangan, kvartirali uy qurilgan er uchastkasiga egalik qilish yoki ijaraga olish huquqiga ega. Umumjamoaviy qurilishda yangi qoidalar bino joylashgan yerga ham tegishli. 2017 yildan boshlab er uchastkasi aktsiyadorga uning mulkka egalik huquqi ro'yxatga olinganidan keyin va uning qurilishga qo'shgan hissasiga teng nisbatda beriladi. Ro'yxatdan o'tish tugaguniga qadar ishlab chiqaruvchi egasi (yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, ijarachi) bo'lib qoladi.

Xususiylashtirish jarayoni bepul va hozirda ushbu imtiyoz uchun vaqt chegarasi bo'lmasa-da, ro'yxatdan o'tishni kechiktirmaslik tavsiya etiladi. Nafaqat kvartirani, balki boshqa binolarni, masalan, garajni ham xususiylashtirish mumkin. Shundan so'ng, egalik huquqi meros qilib olinishi yoki u joylashgan er bilan birga sotilishi mumkin. Ammo xususiylashtirilgan kvartirada aktsiyadorlarning huquqlari majburiyatlar, shu jumladan kapital ta'mirlash uchun to'lovlar bilan birlashtirilgan.

Kvartirani topshirgandan so'ng, egasi qayta rejalashtirishni amalga oshirish huquqiga ega. Buning uchun siz ro'yxatdan o'tishingiz va mahalliy hokimiyat organlaridan tegishli ruxsatnomalarni olishingiz kerak. Jarayon San'atda nazarda tutilgan. 26 Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi.

3 yil davomida mulk egasi barcha muhandislik inshootlarini kafolatli ta'mirlash huquqiga ega, chunki bu vaqt ichida ularning buzilishi rasmiy ravishda qurilish yoki ishlab chiqarish ishlaridagi nuqson hisoblanadi.

Umumiy qurilish ishtirokchisining da'vo huquqining garovi kvartiraning mulkka o'tishi bilan tugaydi.

Qonunchilikdagi so'nggi o'zgarishlar

Rossiya Federatsiyasida uy-joy qurishda 214-sonli "Umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risida ..." Federal qonunini o'zgartirishga katta ahamiyat beriladi. 2017 yil 1 yanvarda qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomaning huquqiy mohiyatini yaxshilashga harakat qilgan bandlar kiritildi. Ammo aksiyadorning huquqlari qanchalik oshdi, uning manfaatlari qay darajada himoyalangan?

Umumiy qurilish loyihasi va ishlab chiquvchining o'zi haqida xabardorlikni oshirishga katta e'tibor qaratilmoqda. Bir tomondan, Internetda ma'lumotlar muntazam va to'liqroq bo'lishi haqiqatdir. Boshqa tomondan, oddiy fuqaro kamdan-kam hollarda kiruvchi ma'lumotlarni tushunish uchun zarur bilimga ega. Aslida, bunday o'zgarishlar asosan foydasizdir.

Yangi qonunchilikka ko‘ra, aktsiyadorlarning mablag‘lari maxsus bank hisob raqamlariga o‘tkazilishi kerak va qurilish tugagandan keyingina quruvchi ulardan foydalanish huquqiga ega. Bundan tashqari, kompensatsiya jamg'armasi yaratilishi kerak, unga ishlab chiquvchi DDU qiymatining 1 foizigacha mablag' kiritadi. Fors-major holatlarida aktsiyadorlar pulni qanday qabul qilishlari hech qayerda aniqlanmagan. Va ishlab chiquvchilar, albatta, uy-joy narxiga o'z faoliyatidagi o'zgarishlar bilan bog'liq barcha qo'shimcha xarajatlarni o'z ichiga oladi.

DDUni ro'yxatdan o'tkazish jarayoniga va umumiy qurilishda ishtirokchining da'vo huquqini garovga qo'yish to'g'risidagi shartnomaga texnik o'zgartirishlar kiritildi.

Shunday qilib, umumiy qurilishda yangi qoidalar aktsiyadorning imkoniyatlarini juda o'zgartirmadi, ammo agar u ma'lum bilimga ega bo'lsa, u vaziyatni aniqroq baholay oladi. Agar ulushli qurilishda aktsiyadorning huquqlari buzila boshlagan bo'lsa, shartnomani bekor qilishni talab qilish realdir. Etakchi ekspertlarning fikricha, bir tomondan, omonatchilarni himoya qilishni, ikkinchi tomondan, qurilish tashkilotlari uchun rivojlanish imkoniyatlarini tartibga solish maqsadida qonunchilik bazasini takomillashtirishga urinishlar davom etadi.

Umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomaning huquqiy tabiati bitim taraflariga o'z manfaatlarini etarli darajada himoya qilish imkonini beradi. Aksiyadorning huquqlarini himoya qilish, ishlab chiqaruvchi tomonidan shartnomaning har qanday buzilishi uchun moddiy kompensatsiyani nazarda tutadi. Asosiysi, o'z majburiyatlaringizni to'g'ri bajarish va qurilish maydonchasining holatini kuzatish.

Fuqarolar yashashi uchun moʻljallangan koʻp qavatli uylar va boshqa koʻchmas mulk obʼyektlari qurilishi qurilish ishlarining eng jozibador yoʻnalishlaridan biridir. Ushbu sohadagi ishlarga qo'yiladigan majburiy talablar San'at tomonidan belgilanadi. 2004 yil 30 dekabrdagi 214-FZ-sonli "Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulkni birgalikda qurishda ishtirok etish va Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartishlar kiritish to'g'risida" gi Federal qonunining 2-3-moddasi 214-FZ) va boshqa qonun hujjatlari. Shu bilan birga, umumiy qurilishning barcha ishtirokchilari ma'lum xavflarni o'z zimmalariga oladilar. Keling, ular haqida gapiraylik.

Umumiy maydoni kamida 10 000 kvadrat metr bo'lgan ko'p qavatli uylarni qurishda kamida uch yillik tajribaga ega bo'lgan kompaniya fuqarolardan mablag'larni jalb qilish huquqiga ega. ob'ektlarni ishlab chiqaruvchi va (yoki) texnik buyurtmachi va (yoki) bosh pudratchi sifatida foydalanishga topshirish uchun ruxsatnomalar olish sharti bilan jami m.

Ko'chmas mulk loyihasini qurishni amalga oshirish uchun quruvchi er uchastkasiga egalik qilish, ijaraga olish, subijaraga yoki qonun hujjatlarida nazarda tutilgan hollarda tekin foydalanish huquqiga ega bo'lishi kerak. Bundan tashqari, ishlab chiqaruvchi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda qurilish uchun ruxsatnoma olishga va loyiha deklaratsiyasini nashr etishga majburdir. Ishlab chiquvchi loyiha hujjatlariga, u bo'yicha ijobiy ekspert xulosasiga ega bo'lishi va rejalashtirilgan qurilish qiymatining kamida 10% miqdorida o'z mablag'larini yaratishi kerak.

Bundan tashqari, ishlab chiquvchi San'at tomonidan belgilangan boshqa majburiy mezonlarga ham javob berishi kerak. 214-FZ-sonli Qonunning 2-3-bandlari. Ishlab chiquvchilar uchun qo'shimcha talablar 2017 yil 29 iyuldagi 218-FZ-sonli "Ishlab chiquvchilarning to'lovga layoqatsizligi (bankrotligi) holatlarida umumiy qurilishda ishtirok etuvchi fuqarolarning huquqlarini himoya qilish bo'yicha jamoat yuridik kompaniyasi to'g'risida" gi qonun bilan kiritilgan. Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga» (bundan buyon matnda 218-FZ-son Qonuni deb yuritiladi). Keling, ularni tahlil qilaylik.

Ishlab chiquvchilar uchun yangi talablar

218-FZ-sonli qonunga muvofiq, ishlab chiquvchilar "Fuqarolarning - birgalikdagi qurilish ishtirokchilarining huquqlarini himoya qilish jamg'armasi" jamoat yuridik kompaniyasi tomonidan boshqariladigan kompensatsiya fondiga badallarni kiritishlari kerak. Hozirgi vaqtda badal miqdori turar-joy binolarini topshirishni nazarda tutuvchi umumiy qurilishda ishtirok etish uchun har bir shartnoma uchun tomonlar tomonidan kelishilgan narxning 1,2 foizini tashkil etadi va yiliga bir martadan ko'p bo'lmagan o'zgarishi mumkin. Qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomani ro'yxatdan o'tkazish quruvchi belgilangan to'lovlarni to'laganidan keyin amalga oshiriladi, buning uchun davlat yuridik kompaniyasi ro'yxatga oluvchiga uning so'rovlariga ko'ra ma'lumot beradi. Quruvchilardan yig'ilgan mablag'lar investorlarga kompensatsiya to'lash, fondni saqlash, shuningdek, tugallanmagan qurilish ob'ektlarini qurish bo'yicha tadbirlarni moliyalashtirish uchun ishlatilishi mumkin.

Umumiy qurilish ishtirokchilari, agar ishlab chiqaruvchi hakamlik sudi tomonidan bankrot deb topilgan, unga nisbatan bankrotlik to'g'risidagi ish yuritilgan va majburiy badallar to'langanligi to'g'risida dalillar mavjud bo'lsa, kompensatsiya fondidan kompensatsiya olishni kutish huquqiga ega bo'ladi. Kompensatsiya miqdori qurilishda ulushli ishtirok etish shartnomasi bo'yicha investor tomonidan to'langan, lekin tovonning maksimal miqdoridan ko'p bo'lmagan sotib olish narxidan kelib chiqqan holda belgilanadi. Qurilishdagi har bir ulushga qatnashish shartnomasidan ishlab chiquvchilar jamg'armaga to'laydigan badallar, shubhasiz, aktsiyadorlarga o'tadi. Biroq, har qanday holatda, bunday mexanizmning joriy etilishi ularning huquqiy himoyasi kafolatlarini kuchaytiradi va ishlab chiquvchilarga va o'z mablag'lari miqdoriga qo'yiladigan talablarning oshishi bozordan beqaror o'yinchilarni yo'q qiladi.

U umumiy qurilishda ishtirok etuvchi fuqaroga berilishi kerak bo'lgan uchta yoki undan ortiq blokdan iborat bitta ko'p qavatli uydagi va (yoki) blokirovka qilingan turar-joy binosidagi barcha turar-joy binolarining umumiy maydonining mahsuloti sifatida hisoblanadi, lekin 120 kvadrat metrdan oshmasligi kerak. m, va o'rtacha bozor qiymati 1 kv. m umumiy yashash maydoni. Bunday holda, Rossiya Federatsiyasining tegishli ta'sis sub'ektidagi birlamchi uy-joy bozori bo'yicha stavkalar hisobga olinadi, ularning qiymati shartnoma tuzilgan davrda vakolatli organ tomonidan belgilanadi (13-modda). 218-FZ). Kompensatsiya to'lovining maksimal miqdori past, lekin hech bo'lmaganda u umumiy belgilangan tartibda shaxsiy daromad solig'iga tortilmaydi, garchi yaqinda Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligiga Federal qonunga muvofiq ushbu to'lovni soliqdan ozod qilish bo'yicha o'zgartirishlar kiritilgan bo'lsa-da. 2017 yil 27 noyabrdagi 342-FZ-son "Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining ikkinchi qismiga o'zgartishlar kiritish to'g'risida").

Ishlab chiquvchining faoliyatini tugatish

Vakolatli organ pudratchining investorlardan mablag‘ jalb etish bo‘yicha faoliyatini sud tartibida to‘xtatib qo‘yishi mumkin. Ushbu chora, agar u Hukumat qarorida nazarda tutilgan majburiy talablarga rioya qilmasa, quruvchi tomonidan bunday majburiyatni bajarishi kerak bo'lgan paytdan boshlab uch oy ichida turar-joy binolarini investorlarga berish muddatini buzganlik uchun qo'llaniladi. Rossiya Federatsiyasining 2006 yil 21 apreldagi 233-son "Faoliyatini ishlab chiquvchining moliyaviy barqarorligini baholash standartlari to'g'risida", shuningdek, boshqa qonunbuzarliklar uchun.

Ushbu chora istisno hisoblanadi va faqat eng o'ta og'ir holatda, agar vakolatli organ ushbu moddada nazarda tutilgan buning uchun etarli asoslarga ega bo'lsa, qo'llaniladi. 214-FZ-son Qonunining 23-moddasi. Bundan tashqari, uni qo'llash ishning barcha holatlarini va ishlab chiquvchining xatti-harakatlarini hisobga olmasdan va uning o'z majburiyatlarini to'g'ri bajarish uchun qilgan harakatlarini baholamasdan mumkin emas.

Misol

Quruvchi ko'p qavatli uydagi turar-joy binolarini qurilishni yakunlash kechiktirilganligi sababli investorlarga topshirishni kechiktirdi, lekin ularga muddatni uzaytirish bo'yicha qo'shimcha shartnomalar tuzish taklifini yubordi va hatto ularni kimdir bilan tuzdi.

Bunday sharoitda sud ko'rib chiqilayotgan chorani qo'llash ishlab chiqaruvchining moliyaviy ahvoliga salbiy ta'sir ko'rsatishi va aslida keyingi qurilishning mumkin emasligiga, ob'ektni foydalanishga topshirish muddatlarining buzilishiga olib kelishi mumkinligini ta'kidladi. va shuning uchun uni ishlatish uchun etarli ehtiyoj yo'q. Bunday chora nafaqat investorlar huquqlarini tiklash va himoya qilishga yordam beradi, balki bundan ham ko'proq asossiz salbiy oqibatlarga olib keladi, bu esa qabul qilinishi mumkin emas.

(Volga viloyati avtonom okrugining 2017 yil 26 iyundagi F06-21670/2017-son qarori)

Fuqarolarning mablag'larini jalb qilish shakllari

Qonunda noprofessional investor bo‘lgan fuqarolarning mablag‘larini jalb qilishning huquqiy shakllari sifatida ulushli ulushli qurilishda ishtirok etish, uy-joy sertifikatlarini berish, shuningdek, uy-joy qurilishi va uy-joy jamg‘arma kooperativlarida ishtirok etish to‘g‘risida shartnoma tuzish ko‘rsatilgan. Ushbu ro'yxat San'atning 2-bandida mustahkamlangan. 214-FZ-son Qonunining 1-moddasi.

Amalda, vijdonsiz ishlab chiquvchilar dastlabki shartnoma tuzish va keyinchalik turar-joy binolari uchun to'lov sifatida qabul qilinadigan vekselni berish bilan veksel sxemalarini qo'llash orqali ushbu qoidalarni chetlab o'tishga harakat qiladilar. kompensatsiya, shuningdek, boshqa usullar.

Qurilish sohasida dastlabki kelishuv ko'pincha investorlarni himoya qilishga qaratilgan belgilangan talablarni chetlab o'tish uchun ishlatiladi, ammo nizo yuzaga kelgan taqdirda, sudlar uni asosiy oldi-sotdi shartnomasiga yoki hatto birgalikda ishtirok etish shartnomasiga qayta tasniflashi mumkin. muayyan mezonlardan foydalangan holda qurilish. Shunday qilib, fuqarolik muomalasidagi dastlabki bitimni loyihalash tomonlarning kelajakda asosiy shartnoma tuzish majburiyatlarini belgilashga qaratilgan. Ushbu majburiyat penya, garov to'lovi, depozit va boshqa vositalar bilan ta'minlanishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 329-moddasi), tomonlar esa, agar xohlasa, dastlabki kelishuvni boshqa shartlar bilan to'ldirishga haqli. o'z xohishiga ko'ra, masalan, unga aralashgan boshqa bitim qoidalarini kiritish (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 421-moddasi 3-bandi).

Shu bilan birga, ular dastlabki kelishuvning o'ziga xos xususiyatlari unga asosiy shartnomaning elementlarini kiritishni nazarda tutmasligini hisobga olishlari kerak, bu esa kelajakda tuzilishiga qaratilgan. Aks holda, shartnomaning huquqiy tabiati uning qanday nomlanishi yoki boshqa tashqi belgilariga qarab emas, balki unda ifodalangan majburiyatlarning mohiyatiga qarab belgilanishini hisobga olib, barcha oqibatlar bilan uni asosiy shartnomaga qayta tasniflash uchun sharoitlar yaratiladi. (RF Fuqarolik Kodeksining 431-moddasi).

Eslatib o'tamiz, 2011 yilda sud amaliyotida qurilayotgan ko'chmas mulk aylanmasiga nisbatan yondashuv shakllangan edi. Agar tomonlar o'zlari tomonidan oldindan belgilab qo'yilgan shartnoma tuzgan bo'lsalar, unga ko'ra ular nazarda tutgan shartlar asosida kelajakda tuzish majburiyatini oladilar, ko'chmas mulkni sotish bo'yicha asosiy shartnoma 2009 yilda tuzilgan yoki sotib olingan. kelajak, lekin shu bilan birga, dastlabki shartnomada asosiy shartnoma tuzilgunga qadar mulkni sotib oluvchining ko'chmas mulk narxini yoki uning muhim qismini to'lash majburiyatini belgilaydi, sudlar uni shartnoma sifatida kvalifikatsiya qilishlari kerak. oldindan to'lash sharti bilan kelajakdagi ko'chmas mulkni sotish va sotib olish uchun.

Ushbu shartnomadan kelib chiqadigan nizolar Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha qoidalariga muvofiq hal qilinishi kerak (Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Plenumining 11 iyuldagi qarorining 8-bandi). , 2011 yil 54-son "Kelajakda yaratiladigan yoki sotib olinadigan ko'chmas mulkka oid shartnomalardan kelib chiqadigan nizolarni hal qilishning ayrim masalalari to'g'risida"; bundan keyin 54-son qarori). Ushbu yondashuv vijdonan harakat qilgan va sotuvchiga to'lash majburiyatini amalda bajargan investorlarning huquqlarini himoya qilishga qaratilgan bo'lib, ularga sotuvchini o'tkazish majburiyatini bajarishga majburlash imkoniyati tufayli yanada samaraliroq himoya vositasini olish imkoniyatini beradi. asosiy shartnomani tuzishga majburlashning dastlabki tartibini chetlab o'tgan element.

Bunday yondashuvni qo‘llashga nafaqat sudlar, balki huquq va yuklarni ro‘yxatdan o‘tkazish uchun taqdim etilgan bitimlarni huquqiy ekspertizadan o‘tkazuvchi o‘rnatilgan vakolat doirasida ro‘yxatdan o‘tkazuvchi organlar ham yo‘naltirilgan. Tekshiruv o'tkazayotganda ro'yxatga olish organi hujjatlarni ko'rib chiqishga rasmiy emas, balki ariza beruvchilar tomonidan dastlabki kelishuv sifatida atagan bitim shartlarida ifodalangan yuzaga kelgan huquqiy munosabatlarning mohiyatini baholashga majburdir. lekin aslida oldi-sotdi shartnomasini ifodalaydi (Moskva tumani ma'muriyatining 2017 yil 21 fevraldagi A41-31100/16-sonli qarori).

Shunday qilib, dastlabki shartnomada xaridor sotib olish narxining to'liq yoki muhim qismini to'lash shartining mavjudligi uni asosiy shartnoma sifatida kvalifikatsiya qilish imkonini beradi. Shu bilan birga, ushbu yondashuv shartnoma shartlari bo'yicha to'lov funktsiyasi sotuvchi tomonidan asosiy shartnoma bo'yicha to'lovlar bo'yicha hisoblangan ta'minot to'lovi bilan amalga oshirilgan taqdirda ham qo'llaniladi (Moskva tuman sudining 31 maydagi qarori). 2017 yil No A40-132425/16 ishida). Sudlar sotuvchi tomonidan sotib olish narxini to'lash va ushlab turishni asosiy bitimning mezoni sifatida kafolatli to'lov sifatida ko'rib chiqishlarini hisobga olgan holda, bu xaridor tomonidan omonatni to'lash bilan ham tasdiqlanishi mumkin, bu ham omonatni amalga oshiradi. to'lov funktsiyasi.

Sotib olish narxining muhim qismi kontseptsiyasi baholovchi hisoblanadi va bu har bir alohida holatda sud tomonidan belgilanadi. Shu bilan birga, xaridor har qanday holatda ham bitimni asosiy shartnoma sifatida kvalifikatsiya qilishni talab qilishi mumkin, agar uning shartlariga ko'ra, u asosiy shartnoma bo'yicha sotuvchidan to'lashi kerak bo'lgan har qanday pul miqdorini to'lagan bo'lsa. Bitimga hisob-kitoblar to'g'risidagi bunday shartning kiritilishi, asosan, uni dastlabki bitim sifatida ko'rib chiqishga imkon bermaydi, chunki uning predmeti asosiy shartnomani tuzish majburiyati bilan cheklangan (Fuqarolik Kodeksining 429-moddasi 1-bandi). Rossiya Federatsiyasi).

Asosiy shartnoma bilan bog'liq qo'shimcha shartlarning mavjudligi kelishuvni dastlabki shartnomaning xususiyatlaridan mahrum qiladi, garchi amalda sud 54-sonli qarorda keltirilgan tushuntirishlar faqat to'lovni to'lash holatiga tegishli ekanligini hisobga olib, rasmiy yondashuvni qo'llashi mumkin. butun sotib olish narxi yoki uning muhim qismi va keng ma'noda talqin etilmaydi. Kelajak haqida emas, balki allaqachon mavjud bo'lgan narsa haqida gap ketganda, ushbu huquqiy pozitsiya sud tomonidan qo'llanilmaydi (Rostov viloyat sudining 2014 yil 26 avgustdagi 33-11390/2014-sonli apellyatsiya qarori). ).

Ammo, agar dastlabki shartnomada nafaqat kelajakda kvartirani topshirish sharti, balki xaridor to'lovni amalga oshirgandan va asosiy shartnomani tuzgandan so'ng, ko'p qavatli uydagi kvartiraga egalik qilish imkoniyatiga ega bo'lishi to'g'ridan-to'g'ri ko'rsatma bo'lsa. qurilayotgan bo'lsa, bunday shartnoma qurilishda ulushli ishtirok etish shartnomasi sifatida qayta kvalifikatsiya qilinishi mumkin. San'at ma'nosida. 1 va 2-qism. 214-FZ-sonli Qonunning 27-moddasi, Rossiya Federatsiyasining ushbu normativ-huquqiy hujjati fuqarolardan ko'p qavatli uylarni va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini birgalikda qurish uchun mablag'larni jalb qilish bilan bog'liq munosabatlarni tartibga soladi, ular qurilishiga ruxsatnomalar kiritilgandan keyin olingan. kuch, 2005 yil 1 apreldan boshlab.

Ushbu qonun yuqorida ko'rsatilgan kundan boshlab fuqarolardan pul mablag'larini boshqa usullar bilan jalb qilish bo'yicha operatsiyalarni amalga oshirishda yuzaga kelgan munosabatlarga ham taalluqlidir. Xususan, bunga qurilish maydonchasidagi turar-joy binolarini sotib olish va sotish bo'yicha dastlabki shartnomalar, investitsiya shartnomalari, kredit shartnomalari kiradi, ular bo'yicha qarzni to'lash bo'yicha majburiyatlar qurilish tugagandan so'ng turar-joy binolariga egalik huquqini o'tkazish bilan tugatiladi. , qurilish maqsadida birgalikdagi faoliyat to'g'risidagi shartnomalar va boshqalar shartnomalar.

Biroq, agar investorning mablag'lari bir nechta bitimlar asosida jalb qilingan bo'lsa, ularning predmeti tarkibi to'liq mos kelishi kerak, chunki aks holda investor turli kompaniyalarga faqat alohida majburiyatlar bo'yicha da'vo qilish huquqiga ega bo'ladi, lekin bitimlarni bitimlarga qayta tasniflash imkoniyati emas. qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi kelishuv va moliyalashtirilgan mulkka egalik huquqini tan olishga erishish (Chelyabinsk viloyat sudining 2017 yil 4 maydagi 11-5499/2017-sonli apellyatsiya qarori). Bunday holda, investorning mulkka egalik huquqi faqat uning kontragentiga sotib olish narxini to'laganligiga asoslanishi mumkin emas. Bundan tashqari, huquqiy munosabatlarning barcha ishtirokchilari o'rtasida tuzilgan bitimlarning mazmuni va bajarilishini ham hisobga olish kerak (Moskva shahar sudining 06/08/2017 yildagi 33-22377/2017-sonli ish bo'yicha apellyatsiya qarori).

Bunday malakaning zaruriy sharti sud tomonidan haqiqatda mavjud munosabatlarning mohiyatini inobatga olgan holda, tomonlar birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi kelishuvni nazarda tutganligini aniqlashdir (Rossiya Federatsiyasi Qurolli Kuchlarining 2016 yil 10 maydagi qarori). № 78-KG16-13). Hozirgi vaqtda ushbu yondashuv fuqarolarning ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini ulush asosida qurishda ishtirok etishi bilan bog'liq nizolarni hal qilish bo'yicha sud amaliyotini ko'rib chiqishning 1-bandida tasdiqlangan. Rossiya Federatsiyasi Qurolli Kuchlari Prezidiumining 2017 yil 19 iyuldagi qarori.

Ushbu shartnoma modeli investorga uning iste'molchi maqomini hisobga olgan holda sezilarli darajada ko'proq kafolatlar beradi, ammo u kompensatsiya fondi mablag'lari, sug'urta va ishlab chiqaruvchining moliyaviy barqarorligini ta'minlashning boshqa usullari kabi vositalarga tayanmasligi mumkin. Buning sababi shundaki, u dastlab investor oldidagi javobgarlik miqdorini minimallashtirish uchun munosabatlarni rasmiylashtirishning soddalashtirilgan versiyasini foydalanishga taklif qilishga urinib, o'z huquqlarini buzgan.

Turar-joy binolarini topshirishning oxirgi muddati

Turar-joy binolarini topshirish muddatini buzganlik uchun ishlab chiqaruvchi investorga Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining asosiy stavkasining 1/300 miqdorida jarima to'lashi shart, bu hozirgi vaqtda 9% miqdorida. kechiktirilgan har bir kun uchun kechiktirilgan to'lov.

Ushbu jazoni belgilash tartibi San'atning 6-bandi bilan belgilanadi. 214-FZ-sonli Qonunning 5-moddasi, lekin amalda sudlar ko'pincha uni San'at asosida kamaytiradi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 333-moddasi, agar ishlab chiqaruvchi tomonidan e'lon qilingan miqdorning nomutanosibligi sabablarini asoslaydigan ariza mavjud bo'lsa.

Investor, ishlab chiqaruvchidan qo'shimcha imtiyozlarni olish, masalan, minimal qo'shimcha to'lov bilan kattaroq yashash maydonini olish sharti bilan, mulkni topshirish muddatini uzaytirish bo'yicha qo'shimcha shartnoma tuzishga rozi bo'lishi mumkin. Aks holda, investor loyiha maydoniga nisbatan kvartiraning yakuniy maydonini oshirish uchun qo'shimcha pul to'lashi kerak. Buning sababi, barcha ishlab chiquvchilar shartnomada bunday shartni o'z ichiga oladi, bu qonunga zid emas (Moskva shahar sudining 2017 yil 2 iyundagi 33-18430-sonli apellyatsiya qarori);

Tomonlar shartnoma bo'yicha qarzdorning o'z majburiyatlarini bajarishi uchun ilgari belgilangan muddatni uzaytiradigan qo'shimcha bitim tuzganda, kreditorning undan kelajakdagi jarimani undirish huquqi bekor qilinadi. Shu bilan birga, ilgari sodir etilgan huquqbuzarliklar uchun kreditor, agar tomonlar ushbu moddaga muvofiq qo'shimcha kelishuvda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, qarzdorni jarima undirish shaklida javobgarlikka tortish huquqidan mahrum etilmaydi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 415 va 421-moddalari.

Buning sababi shundaki, qarzdorga majburiyatni bajarishning yangi muddatini belgilovchi qo'shimcha bitim tuzilishi o'z-o'zidan u tomonidan ilgari sodir etilgan huquqbuzarliklarni bekor qilmaydi va jarima undirish imkoniyatini istisno qilmaydi (moddaning 1-bandi). 450 va Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 453-moddasi 3-bandi). Qo'shimcha shartnoma tuzilishi bilan qarzdorning majburiyati tugamaydi, lekin o'zgartirilgan shaklda qoladi. Shunga ko'ra, uni ta'minlaydigan jazoni bekor qilish uchun asoslar yo'q (Rossiya Federatsiyasi Oliy sudining 2017 yil 31 avgustdagi 305-ES17-6839-sonli qarori).

Qurilgan ob'ektni foydalanishga topshirishdan qochish

Investor uchun ma'lum qiyinchiliklar, shuningdek, ishlab chiqaruvchi qurilgan mulkni foydalanishga topshirishdan qochganda paydo bo'ladi. Agar uy haqiqatda qurib bitkazilgan bo'lsa, kvartira yoki boshqa turar-joy binolari qabul qilish dalolatnomasi bo'yicha investorga o'tkazilsa va tuzilgan shartnoma shartlariga muvofiq to'liq to'langan bo'lsa, u mulk huquqini tan olish to'g'risida da'vo qo'zg'atish huquqiga ega. uning mol-mulki (Samara viloyat sudining 2016 yil 27 apreldagi 33-5363/2016-sonli ish bo'yicha apellyatsiya qarori).

Investor shuningdek, kvartiraga egalik qilishning haqiqiy qabul qilinganligini boshqa tegishli va ruxsat etilgan dalillar bilan tasdiqlashi mumkin, masalan, guvohlarning ko'rsatmalari, politsiya va boshqa huquqni muhofaza qilish organlariga murojaat qilish, tekshirishning hujjatli natijalari bu faktni tasdiqlashi mumkin.

Tugallanmagan qurilish loyihasiga kelsak, investor ma'lum bir turar-joy uchun ham, agar ob'ekt qurilishi tugallangan bo'lsa va u ajratilishi mumkin bo'lsa yoki oddiygina mulk huquqidagi ulushga egalik huquqini tan olish to'g'risida savol qo'yishi mumkin. umumiy umumiy mulk. Bir tomondan, investitsiyalar to'g'risidagi qonun hujjatlarining qoidalarini ko'chmas mulk qurilishini moliyalashtiruvchi shaxslarga o'z mablag'lari hisobidan qurilayotgan ko'chmas mulkka egalik qilish (shu jumladan ulushli mulkchilik) huquqiga ega bo'lish ma'nosida talqin qilinishi mumkin emas (Qonun 4-bandi). 54-sonli qaror).

Biroq, boshqa tomondan, umumiy qurilishda jabrlangan ishtirokchilarning ahvolini baholashda sudlar ularning huquqlari va qonuniy manfaatlarini samarali himoya qilish zaruratidan kelib chiqadi, bu ko'rib chiqilayotgan vaziyatda ulushga egalik huquqini tan olish orqali mumkin. tugallanmagan qurilish loyihasi. Bunday holda, investor hech bo'lmaganda biror narsani olishi mumkin bo'ladi, aniqrog'i, ko'chmas mulk ob'ektini qurishni tadbirkorlik faoliyati sifatida moliyalashtiradigan investorlar guruhiga tegishli bo'lsa, oddiy fuqarolarga emas (aniqlash). Rossiya Federatsiyasi Oliy sudi 2017 yil 24 yanvardagi 89-KG16-10-son).

Investor huquqlari

Har bir insonning uy-joy huquqi San'atning 1-qismida aniq ko'rsatilgan. Rossiya Federatsiyasi Konstitutsiyasining 40-moddasi va hech kim undan o'zboshimchalik bilan mahrum etilishi mumkin emas. Shu munosabat bilan, umumiy qurilish ishtirokchisining ulushga bo'lgan huquqini tan olish, bunday imkoniyat 214-FZ-sonli Qonunning qoidalaridan bevosita kelib chiqmasligidan qat'i nazar, uning huquqlarini himoya qilishning yagona shakli hisoblanadi. Bunday da'vo qilish huquqi San'atda nazarda tutilgan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 12-moddasi va sodir etilgan huquqbuzarlikning xususiyatiga mos keladi, majburiy talablardan farqli o'laroq, investorning buzilgan huquqlarini tiklashga yordam beradi, qanoatlantirish faqat pul mablag'larini olishning mavhum imkoniyatini bildiradi. ishlab chiquvchi ularning haqiqiy olinganligi kafolatisiz.

Ushbu yondashuvning qonuniyligi foydasiga qo'shimcha dalil investorning kapital qo'yilmalari ob'ektlariga egalik qilish, ulardan foydalanish va ularni tasarruf etish huquqi va ularning natijalari to'g'risidagi qonun qoidalaridir. Kapital qo’yilmalar deganda asosiy fondlarga (asosiy fondlarga) qo’yilmalar, shu jumladan, yangi qurish, mavjud korxonalarni rekonstruksiya qilish va texnik qayta jihozlash, mashina, asbob-uskunalar, asbob-uskunalar, inventarlarni sotib olish, loyiha-qidiruv ishlari va boshqa harajatlar tushuniladi.

Investorning bu huquqi bevosita San'atda ko'zda tutilgan. 1999 yil 25 fevraldagi 39-FZ-sonli "Rossiya Federatsiyasida kapital qo'yilmalar shaklida amalga oshiriladigan investitsiya faoliyati to'g'risida" Federal qonunining 1 va 6-bandlari va San'atda mustahkamlangan mulk huquqlarining mazmuniga to'liq mos keladi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 209-moddasi (Sankt-Peterburg shahar sudining 2016 yil 14 iyuldagi 33-8752/2016-sonli apellyatsiya qarori). Qonun investitsiyalarni amalga oshirish bo‘yicha o‘z majburiyatlarini to‘liq bajargan investorning ushbu huquqni tan olish to‘g‘risida da’vo arizasi bilan murojaat etish orqali ularning natijalariga egalik qilish imkoniyatini istisno etmaydi.

Bunday holda, aktsiyadorning qonuniy manfaatlari unga boshqa birgalikdagi mulkdorlar qatorida ulushli mulkning ishtirokchisi maqomini berish orqali himoya qilinishi kerak. Mulk huquqini tan olish to'g'risidagi da'voni ko'rib chiqishda sud, shuningdek, sudlar birgalikda qurilishning boshqa ishtirokchilarining tugallanmagan qurilish ob'ektiga nisbatan ilgari shu kabi da'volarini qanoatlantirmaganligini ham hisobga oladi. Bu barchaning qonun va sud oldida konstitutsiyaviy tengligi tamoyilini ta'minlash uchun zarur bo'lgan barcha investorlar o'z manfaatlarini sud orqali himoya qilish huquqiga ega (Sentyabrdagi Ural okrugi hakamlik sudining qarori); 16, 2016 yil No F09-8223/16).

Tugallanmagan qurilish loyihasidagi ulushga egalik huquqini tan olish uchun sud jarayoniga tayyorgarlik ko'rayotgan investor yana bir muhim nuanceni hisobga olishi kerak. Qurilayotgan ko'p qavatli uyning umumiy maydoni va qavatlar soni vakolatli organlar bilan belgilangan tartibda kelishilgan qurilish ruxsatnomasi va loyiha hujjatlarida ko'rsatilgan ma'lumotlarga to'liq mos kelishi kerak. Xususiyatlari bo'yicha dastlabki ma'lumotlardan farq qiladigan ob'ektni qurishning qonuniyligini tasdiqlovchi dalillar bo'lmasa, bunday da'vo rad etilishi mumkin (Moskva shahar sudining 2017 yil 20 iyuldagi 33-28034-sonli ish bo'yicha apellyatsiya qarori). /2017). Dastlab, ishlab chiquvchini tanlashdan oldin, bunday vaziyatga duch kelmaslik uchun nafaqat uning moliyaviy holatini, balki amalga oshirilgan investitsiya loyihalarini, o'z majburiyatlarini vijdonan bajarishini ham baholash kerak.

Investor tugallanmagan qurilish ob'ektiga umumiy ulushli mulk huquqida olingan ulushni qonun hujjatlariga zid bo'lmagan har qanday yo'l bilan tasarruf etishi mumkin, shu jumladan hadya qilish, garovga qo'yish, almashtirish va sotish, tadbirkorlik sub'ektining ustav kapitaliga hissa qo'shish. oddiy sheriklik shartnomasi bo'yicha hissa sifatida sheriklik yoki kompaniya. Investor bunday mol-mulkni saqlash yukini o'z zimmasiga oladi, shuningdek, agar u mulkdorning huquqlarini to'liq amalga oshirsa, ularning vakolatiga kiruvchi masalalarni hal qilishda mulkdorlar yig'ilishida ishtirok etish huquqiga ega (Rossiya Federatsiyasi Oliy sudining 2009 yil 20 dekabrdagi 200-sonli ta'rifi). 2017 yil 15 sentyabr, 307-ES17-4212-son).

Aktsiyani to'langan holda begonalashtirish taqdirda, investor qonun umumiy mulkning qolgan ishtirokchilariga beradigan imtiyozli sotib olish huquqiga qo'yiladigan talablarni bajarishi shart (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi). federatsiyasi). Investor qurilish tugallangandan, tugallanmagan qurilish ob'ektiga umumiy ulushli mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazgandan so'ng, undagi o'z ulushiga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazgan holda sudda ishlab chiqaruvchini o'z majburiyatlarini to'g'ri bajarishga majburlashga haqli.

Bundan tashqari, u qurilishni yakunlash uchun moliyaviy resurslarni talab qilishi mumkin, keyinchalik uning xarajatlarini noto'g'ri ishlab chiqaruvchining hisobiga qo'shib qo'yishi mumkin (Shimoliy-g'arbiy okrug arbitraj sudining 2017 yil 11 iyuldagi A56-50411-sonli qarori) 2016). Ushbu imkoniyat investorning qurilishi tugallanmagan qurilish ob'ektidagi ulushga egalik huquqini tan olishi, quruvchining u bilan tuzilgan qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnoma bo'yicha majburiyatlarini bekor qilmasligi va uni sodir etilgan huquqbuzarliklar uchun javobgarlikdan ozod qilmasligi bilan bog'liq. Ushbu yondashuv Volga-Vyatka tumani FAS Ilmiy maslahat kengashining "To'lovga layoqatsizligi (bankrotlik) to'g'risidagi qonun hujjatlarini qo'llash amaliyotining muammoli jihatlari" tavsiyalarining 13-bandida ko'rsatilgan tushuntirishlarga mos keladi. Ushbu sud Rayosatining 2014 yil 19 iyundagi 3-sonli bayonnomasi qarori bilan.

Investor, shuningdek, muayyan vaziyatga qarab boshqa huquqiy himoya vositalaridan foydalanishi va boshqa zarar ko'rgan investorlar bilan kuchlarini birlashtirishi mumkin.

Shunday qilib, tugallanmagan qurilish loyihasidagi binolar va ulushlarning barcha egalari umumiy yig'ilish natijalariga ko'ra qurilishni yakunlash uchun boshqa tashkiliy-huquqiy shaklda kooperativ yoki yuridik shaxs tashkil etish to'g'risida qaror qabul qilishlari mumkin. Shu maqsadda ular o'z ishi uchun to'lash uchun qo'shimcha badallar miqdorini aniqlash uchun pudratchini yollashlari mumkin (Yahudiy avtonom viloyati Birobidjan tuman sudining 2017 yil 16 iyundagi 2-5/2017-sonli qarori). Tugallanmagan qurilish ob'ektiga egalik qilishdagi ulush egasi umumiy yig'ilish tomonidan tasdiqlangan xarajatlar smetasiga muvofiq uni saqlash xarajatlarida ishtirok etishi shart (Volgograd viloyat sudining 2016 yil 26 maydagi № 2016-sonli apellyatsiya qarori). 33-7231/2016).

Investor tugallanmagan qurilish loyihasidan o'z ulushini ajratishni va muayyan binolarga egalik huquqini tan olishni, ushbu huquqni Ko'chmas mulkning yagona davlat reestrida ro'yxatdan o'tkazishni talab qila olmaydi. Qurilish tugaguniga qadar, agar mulkning parametrlari o'zgartirilmagan bo'lsa, investor faqat huquqdagi ulushni saqlab qoladi (Sverdlovsk viloyat sudining 2017 yil 21 iyundagi 33-10289/2017-sonli ish bo'yicha apellyatsiya qarori). Tugallanmagan qurilish ob'ektidagi ulushlarga egalik huquqini tan olish to'g'risidagi investorlarning talablarini sudlar tomonidan qanoatlantirilishi natijasida quruvchining yakka tartibdagi mulk huquqi umumiy ulushli mulk huquqidagi qolgan ulushga o'tadi.

Ishlab chiquvchi investorlar bilan birgalikda ulushli mulkning ishtirokchisi maqomini oladi va shu ma'noda ular bilan teng holatda bo'ladi. Ishlab chiquvchi tugallanmagan qurilish loyihasini Ko'chmas mulkning yagona davlat reestrida ro'yxatdan o'tkazgandan so'ng, investorlar ulushga egalik huquqini rasmiylashtirish imkoniyatiga ega. Qanday bo'lmasin, investorlar ko'p qavatli uyning qurilishini yakunlashga intilishi va qo'shimcha xarajatlarga tayyor bo'lishi kerak, garchi ular uchun foyda keltirmasa ham, tayyor likvid ob'ektni olish maqsadi nuqtai nazaridan oqlanadi.

Quruvchining balansida kredit yukidan tashqari bunday sotilmagan mulkka ega bo'lishi qiyin bo'lganidek, qurilishi tugallanmagan uyning ulushi bilan qolib ketish ehtimolini pushti deb atash qiyin. Investorning qurilishda birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomadan voz kechishi va yo'qotishlarni to'liq qoplashni talab qilishi mantiqqa to'g'ri kelmaydi: u ishlab chiquvchidan biror narsa undira oladimi yoki yo'qmi va uning moliyaviy ahvoli hatto o'rtada qanchalik barqaror bo'lishi noma'lum. muddat.

Misol

Korxonamiz amaliyotida jiddiy ta’mirlashni talab qiluvchi jiddiy kamchiliklari bo‘lgan qurib foydalanishga topshirilgan ko‘p qavatli uydagi kvartirani investor qabul qilishga tayyor bo‘lmay, shartnomani tuzishdan bosh tortish variantini ko‘rib chiqayotgan holat bo‘lgan. Bundan tashqari, BTI o'lchovlari natijalariga ko'ra, kvartiraning yakuniy maydoni 10 kvadrat metrni tashkil qildi. m dizayndan ko'proq, bu unga qo'shimcha 500 000 rubl to'lash majburiyatini keltirib chiqardi.

Investor quruvchidan kvartirani almashtirishni talab qilishga haqli emas edi, chunki na qonunda, na tuzilgan shartnomada bunday imkoniyat ko'zda tutilmagan va egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun u qo'shimcha hisoblagichlar uchun qo'shimcha to'lovni amalga oshirishi kerak edi. Bunday holda, investorning kvartirani topshirish va qabul qilish dalolatnomasi bo'yicha qabul qilishi va farqni to'lashi, egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazishi va ishlab chiqaruvchini kamchiliklarni bartaraf etishga majbur qilish uchun sudga da'vo qilishi mantiqan to'g'ri keladi. Barcha kamchiliklarni topshirish-qabul qilish dalolatnomasida yoki ishlab chiquvchiga yo'llangan xatda ko'rsatish mumkin, bunda hatto sertifikatni e'tirozlarsiz imzolash ham investorni kelajakda o'z da'volarini bildirish huquqidan mahrum qilmasligini hisobga oladi.

(Chelyabinsk viloyat sudining 2017 yil 13 iyuldagi 11-8644/2017-sonli ish bo'yicha apellyatsiya qarori)

Yuqoridagi misolda, agar ishlab chiqaruvchi kvartiradagi kamchiliklarni bartaraf etish majburiyatini bajarmagan bo'lsa, investor ularni bartaraf etish uchun o'z xarajatlarini qoplashi mumkin edi.

Ishlab chiquvchining bankrotligi

Investor uchun yanada qiyin vaziyat - ishlab chiquvchi nafaqat o'z majburiyatlarini buzsa, balki uning moliyaviy ahvoli shunchalik beqaror bo'lib, u o'z majburiyatlarini bajara olmaydi. Quruvchi bankrot bo'lgan taqdirda, u o'z majburiyatlarini bajarmagan ulushli qurilish ishtirokchilari o'zlarining pul talablarini kreditorlar talablari yoki turar-joy binolarini ijaraga berish to'g'risidagi talablar reestriga kiritish to'g'risida ariza bilan murojaat qilishlari mumkin. bunday da'volar reestri.

San'atning 6-bandida keltirilgan to'g'ridan-to'g'ri ko'rsatmalar asosida. 2002 yil 26 oktyabrdagi 127-FZ-sonli "To'lovga layoqatsizlik (bankrotlik) to'g'risida" Federal qonunining 201.1-moddasi (bundan buyon matnda 127-FZ-son Qonuni deb yuritiladi), investorlar uchun ishlab chiquvchining bankrotligi to'g'risidagi ish bo'yicha hakamlik sudi. pul yig'ishning turli sxemalaridan foydalanganda umumiy qurilish ishtirokchisi maqomini tan olish huquqiga ega. Qonun chiqaruvchining bunday yondashuvi barcha investorlar uchun teng huquqiy himoyani ta'minlash zarurati bilan bog'liq.

Hakamlik sudi lizing beruvchiga er uchastkasini ijaraga beruvchidan boshqa shaxs bilan ijaraga berish shartnomasini tuzishni taqiqlash va bunday ijara shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishni taqiqlash, shuningdek er uchastkasini ijaraga berish shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishni taqiqlash shaklida vaqtinchalik choralar ko'rishga haqli. ijaraga beruvchining ushbu er uchastkasini boshqa yo'l bilan tasarruf etishini taqiqlash (127-FZ-son Qonunining 201.3-moddasi). Bundan tashqari, ulushli qurilish ishtirokchilari er uchastkasini va unda qurilayotgan mol-mulkni ijaraga berish huquqiga garovning uzaytirilishi munosabati bilan o'z talablari bo'yicha kafolatlangan kreditorlar maqomiga ega bo'ladilar. 16-bandning 4-bandi. 134-modda. 138 va San'atning 2-bandi. 127-FZ-son Qonunining 142-moddasi.

Agar ba'zi investorlar tugallanmagan qurilish ob'ektidagi ulushlarga egalik huquqini tan olishga erishgan bo'lsa, bunday aktsiyalar bankrotlik mulkidan chiqariladi va to'lovga layoqatsiz ishlab chiqaruvchining boshqa kreditorlarining da'volaridan himoya qilinadi (Sharqiy Sibir okrugi ma'muriy sudining 2009 yil maydagi qarori). 10, 2017 yil No F02-977/2017).

Diqqat qilish!

Tugallanmagan qurilish ob'ektidagi ulushlar o'z tabiatiga ko'ra turar-joy binolarining xususiyatlariga mos kelmaydi va ular San'atning 1-bandida nazarda tutilgan ijrochi immunitetiga ega emas. 446 Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik protsessual kodeksi. Ushbu kontseptsiya ishning o'ziga xos holatlariga qarab, ijro protsessida qarzdor bo'lgan mulkdorning xatti-harakatlarini hisobga olgan holda qo'llaniladi. Turar joyning yagona uy sifatidagi maqomi qarzdor tomonidan u bilan tuzilgan bitimlar uchun emas, balki yashash uchun foydalanilishini anglatadi, chunki mulkni ixtiyoriy ravishda begonalashtirish qarzdorning o'zi uni shunday deb hisoblamasligini anglatadi. Binobarin, bunday turar-joy binolari bilan tuzilgan bitimlar umumiy asosda bahsli (Uzoq Sharq tuman ma'muriy sudining 2017 yil 28 apreldagi F03-1084/2017-son qarori).

Turar-joy binolari hibsga olinishi va hatto qarzdorning bankrotlik mulkiga kiritilishi mumkin (Shimoliy Kavkaz okrugi ma'muriy sudining 2016 yil 17 iyundagi A32-27904/2013-sonli qarori).

Qolgan qismida er uchastkasi va mol-mulkni ijaraga olish huquqiga nisbatan quruvchi umumiy ulushli mulk huquqidagi ulushini saqlab qoladi. Garov huquqi ulushga egalik huquqi tan olinmagan investorlarga ham tegishli (Rossiya Federatsiyasi Oliy sudining 2017 yil 25 avgustdagi 307-ES16-20971-son qarori). Ular bankrotlik kreditorlari maqomini oladilar va ishlab chiquvchining bankrotlik jarayoniga kirishadilar, bu erda ular qanday davom etishlari bo'yicha bir nechta variantga ega.

Misol

Qurilish ishtirokchilarining yig'ilishida uy-joy qurilish kooperativini yoki boshqa ixtisoslashtirilgan iste'mol kooperativini tashkil etish to'g'risida qaror qabul qilinishi mumkin, uning maqsadi ko'p qavatli uyni qurishni tugatishdir. Buning uchun qurilish ishtirokchilari tegishli tadbirlarni moliyalashtirish uchun qo'shimcha mablag'larni kiritishlari kerak bo'ladi, shu bilan birga tugallanmagan qurilish loyihasini topshirish butun shartlar va talablarni hisobga olgan holda mumkin. Ular orasida, masalan, birinchi va ikkinchi navbatdagi kreditorlarning talablari bo'yicha joriy to'lovlarni to'lash uchun zarur bo'lgan mol-mulkning mavjudligi kreditorlar talablari reestrida tugallanmagan to'lovlar bo'yicha huquqlar garovi bilan ta'minlangan talablar mavjud emas; qurilish loyihasi va er uchastkasini ijaraga olish huquqi (127-FZ-son Qonunining 201.10-moddasi).

Agar ko'p qavatli uy qurib bitkazilgan bo'lsa va quruvchi uni foydalanishga topshirishga ruxsat olgan bo'lsa, umumiy qurilish ishtirokchilarining da'volari turar-joy binolarini ularga berish yo'li bilan qanoatlantiriladi. Bunday o'tkazishning zaruriy sharti shundaki, bunday binolar barcha talablarni qondirish uchun etarli bo'lishi va ishlab chiqaruvchining qolgan mulki joriy to'lovlarni to'lash, birinchi va ikkinchi navbatdagi kreditorlarning talablarini qondirish va San'atda nazarda tutilgan boshqa shartlar uchun etarli. . 127-FZ-son Qonunining 201.11.

Qurilish loyihasi kim oshdi savdosida ham sotilishi mumkin, keyin umumiy qurilish ishtirokchilari investitsiyalarning bir qismini olishlari mumkin, chunki daromadning atigi 60 foizi o'z da'volarini to'lash uchun ketadi (127-FZ-son Qonunining 201.14-moddasi). ).

Bundan tashqari, qarzdorning huquq va majburiyatlari San'atda nazarda tutilgan tartibda qurilishni tugatish uchun boshqa ishlab chiqaruvchiga o'tkazilishi mumkin. 127-FZ-son Qonunining 201.15.1-201.15.2. Tuzuvchining majburiyatlarini bajarishning ushbu usullari faqat turar-joy binolarini qurishni moliyalashtirgan investorlar o'z da'volarini odatdagi tartibda qondirishni talab qilish huquqiga ega (Volga-Vyatka tuman sudining 2017 yil 16 avgustdagi qarori); ishda No A17-4841/2015).

3-bob. Umumiy qurilish loyihasiga bo'lgan huquqlarning paydo bo'lishi

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 290-moddasida ko'p qavatli uydagi kvartiralarning egalari umumiy ulushli mulk huquqiga ega bo'lishadi (ya'ni, ko'rsatilgan mulk har bir mulkdorning ulushini belgilash bilan ikki yoki undan ortiq shaxsga tegishli. mulkchilik) uyning umumiy binolari, uyning yuk ko'taruvchi inshootlari, bir nechta kvartiralarga xizmat ko'rsatadigan kvartira tashqarisida yoki ichida mexanik, elektr, sanitariya-texnik va boshqa jihozlar. Umumiy ulushli mulk huquqi fuqarolar uchun ko'p qavatli uydagi turar-joy binolariga egalik huquqini qo'lga kiritgandan so'ng darhol paydo bo'ladi. Umumiy ulushli mulk huquqi ob'ektlari - bu uyda joylashgan barcha kvartiralardan tashqarida joylashgan binolar, uyni saqlash uchun zarur bo'lgan jihozlar, uni qo'llab-quvvatlovchi inshootlar va umumiy foydalanish joylari. Shuni yodda tutish kerakki, tasarruf etish qoidalariga oid umumiy fuqarolik normalari (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 246-moddasi, unga ko'ra ulushli mulk ishtirokchisi o'z xohishiga ko'ra sotish, hadya qilish, vasiyat qilish huquqiga ega. , o'z ulushini garovga qo'yish yoki uni boshqa yo'l bilan tasarruf etish), umumiy mulkka egalik qilish va undan foydalanish (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 247-moddasi, unga ko'ra ulushli mulk ishtirokchisi unga egalik qilish huquqiga ega. va umumiy mulkning bir qismidan o'z ulushiga mos ravishda foydalanish, agar buning iloji bo'lmasa, u o'z ulushiga tegishli mol-mulkka egalik qiluvchi va foydalanayotgan boshqa ishtirokchilardan tegishli kompensatsiyani talab qilishga haqlidir), shuningdek, mulk huquqi to'g'risidagi qoidalarni mulkni taqsimlash (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 252-moddasi, uning asosida ulushli mulkdagi mol-mulk uning ishtirokchilari o'rtasidagi kelishuvga binoan bo'linishi mumkin va ulushli mulk ishtirokchisi o'z ulushini ajratishni talab qilish huquqiga ega. umumiy mulkdan) umumiy mulkda bo'lgan va undan ulushlarni ajratish ko'p qavatli uydagi binolar egalarining umumiy mulkiga taalluqli emas. Kvartira egasi turar-joy binosining umumiy mulkidagi o'z ulushini begonalashtirishga, shuningdek ushbu ulushni kvartiraning mulkidan alohida o'tkazishga olib keladigan boshqa harakatlarni amalga oshirishga haqli emas. Buning sababi shundaki, ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining har biri ushbu harakatlarni amalga oshirgandan so'ng, boshqa xonadon egalari umumiy mulkdan butun binoni saqlash va saqlash maqsadida foydalanishlari mumkin emas.

Fuqarolik qonunchiligi normalari uy-joy qonunchiligi qoidalariga to'liq mos keladi. Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi Ch. 6-bandda ko'p qavatli uydagi uy egalarining umumiy mulkidan foydalanish masalasi ko'rib chiqiladi. San'atda. 36-modda, umumiy mulk ro'yxati Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida nazarda tutilganiga nisbatan sezilarli darajada kengaytirildi. Umumiy mulk huquqidagi ko'p qavatli uydagi binolarning egalari (Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksiga muvofiq) ushbu binoda kvartiralarning bir qismi bo'lmagan va ushbu binoda bir nechta binolarga xizmat ko'rsatish uchun mo'ljallangan binolarga egalik qiladi, shu jumladan. xonadonlararo maydonchalar, zinapoyalar, liftlar, liftlar va boshqa shaftalar, koridorlar, texnik qavatlar, chodirlar, kommunal xizmatlar mavjud bo'lgan podvallar, ma'lum bir uyda bir nechta xonalarga (texnik podvallarga) xizmat ko'rsatadigan boshqa jihozlar, shuningdek yukni o'rab turgan tomlar. -ma'lum bir uyning ko'taruvchi va yuk ko'tarmaydigan inshootlari, ushbu uyda binolardan tashqarida yoki ichida joylashgan va bir nechta xonalarga xizmat ko'rsatadigan mexanik, elektr, sanitariya va boshqa jihozlar, ushbu uy joylashgan er uchastkasi, elementlar bilan ko'rsatilgan er uchastkasida joylashgan ushbu uyni obodonlashtirish va obodonlashtirish va saqlash, foydalanish va obodonlashtirish uchun mo'ljallangan boshqa ob'ektlar. Yuqorida aytilganlarning barchasi ko'p qavatli uyning umumiy mulki tushunchasini tashkil qiladi.

Ko'p qavatli uydagi binolarning egalari ko'p qavatli uydagi umumiy mulkka egalik qiladilar, foydalanadilar va Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi va fuqarolik qonunchiligida belgilangan doirada tasarruf etadilar.

Turar-joy binosida umumiy mulkning o'lchami barqaror va uni o'zgartirish mumkin emas. Ushbu qoidadan istisno - ko'p qavatli uydagi umumiy mulk hajmini faqat ushbu binodagi barcha binolar egalarining roziligi bilan uni rekonstruktsiya qilish orqali kamaytirish imkoniyati.

Ko'p qavatli uydagi umumiy mulk quyidagi talablarni hisobga olgan holda uchinchi shaxslarga foydalanish uchun berilishi mumkin:

- bu haqda qaror binolar egalarining umumiy yig'ilishida qabul qilinadi;

- umumiy mulkni o'tkazish jismoniy va yuridik shaxslarning huquqlari va qonuniy manfaatlarini buzmaydi.

Ko'p xonadonli turar-joy binosidagi turar-joy binolarining har bir egasi ko'rsatilgan uyning umumiy mulkiga umumiy ulushli egalik qilish huquqiga ega. Turar-joy binosining umumiy mulkidagi tegishli ulushni aniqlash turar-joy binolari ulushi va uyning umumiy maydoni nisbati bilan amalga oshiriladi. Har bir uy egasining umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushi unga tegishli bo'lgan binolarning kvadrat metrda o'lchanadigan ulushiga mutanosibdir.

Umumiy ob'ektlardagi ulush huquqi uydagi turar-joy binolariga egalik taqdiriga bog'liq. Ko'p qavatli uydagi umumiy mulkka bo'lgan umumiy mulk huquqidagi ulush va turar-joy binolariga egalik huquqi o'zaro bog'liqdir: birinchi tushuncha ikkinchisining taqdiriga bog'liq. Kvartira sotilganda, butun uyning umumiy mulkidagi tegishli ulushga egalik huquqi yangi egasiga avvalgi egasida bo'lgan miqdorda o'tadi. Ya'ni, har bir uy egasining uydagi umumiy mulkka bo'lgan umumiy mulkidagi ulushi ushbu uy egasiga tegishli bo'lgan ushbu uydagi binolarga egalik qilish taqdirini kuzatib boradi. Ushbu qoidani ishlab chiqishda quyidagi spetsifikatsiya zarur: ko'p qavatli uydagi binolarga egalik huquqi o'tkazilganda, ushbu binodagi umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi tegishli ulush yangi mulkdorga o'tadi. Bu shunday binolarning oldingi egasining ko'rsatilgan umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushiga tengdir.

Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi ko'p qavatli uydagi binolarning egasiga nisbatan jiddiy cheklovlarni o'rnatdi. Uning huquqi yo'q:

1) ko'p qavatli uydagi umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi o'z ulushingizni natura shaklida taqsimlang;

2) ko'p qavatli uydagi umumiy mulkka bo'lgan umumiy mulk huquqidagi o'z ulushini begonalashtirish (turar joyning o'ziga egalik huquqini o'tkazmasdan);

3) ushbu ulushni ko'rsatilgan binolarga egalik huquqidan alohida o'tkazishga olib keladigan boshqa harakatlarni amalga oshirish.

Shunday qilib, yangi mulkdor ko'p qavatli uydagi turar-joy binolarini sotib olganida, ko'p qavatli uydagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi avvalgi mulkdorning ulushi yangi mulkdorga o'tadi. Ya'ni, umumiy mulkka umumiy egalik huquqi kvartiralarning egalari o'rtasida turar-joy binolarini sotib olishlari sababli yuzaga keladi.

Agar tomonlar o'zaro kelishuvga binoan ko'p qavatli uydagi binolarga egalik huquqini o'tkazishda bunday uydagi umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi ulush o'tkazilmaydigan shartlarni belgilab qo'ygan bo'lsa, ushbu qoidalar bekor bo'l.

Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi va fuqarolik qonunchiligining normalari San'atga mos keladi. 75-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk ipotekasi) to'g'risida" Federal qonuni ko'p qavatli uydagi kvartiralarni garovga qo'yishni ko'rib chiqadi. Ko'p xonadonli turar-joy binosida kvartirani garovga qo'yishda, uning qismlari San'atning 1-bandiga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 290-moddasiga binoan, garovga qo'yuvchi va boshqa shaxslar turar-joy binolari bilan bir qatorda umumiy mulkka ega bo'lsa, turar-joy binosiga umumiy mulk huquqidagi tegishli ulush garovga qo'yilgan hisoblanadi.

San'atga muvofiq. "Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining kuchga kirishi to'g'risida" Federal qonunining 15-moddasi, ko'p qavatli uydagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulush binolarning umumiy maydoni hajmiga mutanosibdir. ko'p qavatli uyga egalik qilish huquqiga ega bo'lgan, agar binolarning egalari umumiy yig'ilishining qarori ushbu Federal qonun kuchga kirgunga qadar yoki ko'p qavatli uydagi umumiy mulkka ulushli egalik qilishning barcha ishtirokchilarining boshqa kelishuvigacha qabul qilingan bo'lsa. boshqacha belgilamaydi.

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 210-moddasiga binoan, agar qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, egasi unga tegishli bo'lgan mol-mulkni saqlash yukini o'z zimmasiga oladi. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 30-moddasiga binoan, turar-joy mulkdori ushbu xonani saqlash yukini o'z zimmasiga oladi va agar bu xona kvartira bo'lsa, tegishli ko'p qavatli uydagi binolar egalarining umumiy mulki va uy egasi. kommunal kvartiradagi xona, agar federal qonun yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, bunday kvartiradagi xonalarning egalarining umumiy mulkini saqlash yukini ham o'z zimmasiga oladi.

Normlar Art. RF Uy-joy kodeksining 39-moddasi ushbu qoidaga mos keladi. Ko'p qavatli uydagi binolarning egalari ko'p qavatli uydagi umumiy mulkni saqlash xarajatlari yukini o'z zimmalariga oladilar. Ko'p qavatli uydagi binolarning egalari umumiy mulkni saqlash xarajatlarini bunday binodagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushlariga mos keladigan miqdorda to'laydilar. Ushbu xarajatlar majburiydir va binolarning egalari fuqarolik qonunchiligida belgilangan tartibda boshqa qoidalarni belgilay olmaydilar.

Ko'p qavatli uydagi binoning egasi o'ziga tegishli bo'lgan ko'p qavatli uydagi binoga tutash binoga egalik qilishda ushbu binolarni bitta binoga birlashtirishga haqli. Tartibi Ch. 4 Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi (turar-joy binolarini qayta tashkil etish va qayta qurish). Qo'shni binolar o'rtasidagi chegaralar o'zgartirilishi yoki bu binolar boshqa binolarning egalarining roziligisiz ikki yoki undan ortiq binolarga bo'linishi mumkin, agar bunday o'zgartirish yoki bo'linish boshqa binolarning chegaralarini, chegaralarini va hajmini o'zgartirishga olib kelmasa. ko'p qavatli uydagi umumiy mulk yoki ushbu uydagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushlarning o'zgarishi.

Agar ko'p qavatli uydagi umumiy mulkning bir qismini ularga qo'shib bermasdan turib, binolarni rekonstruktsiya qilish, qayta tashkil etish va (yoki) qayta qurish mumkin bo'lmasa, bunday rekonstruktsiya qilish, qayta qurish va (yoki) ko'p qavatli uydagi barcha binolar egalarining roziligi olinishi kerak. binolarni qayta qurish.

Ushbu kodeksning bir qator moddalari kommunal kvartiradagi xonalarning egalarining umumiy mulkiga umumiy egalik huquqini tartibga soladi. Ushbu shaxslar bir nechta xonalarga xizmat ko'rsatish uchun foydalanilgan ushbu kvartiradagi binolarga umumiy ulushli egalik qilish huquqiga ega. Kommunal kvartirada umumiy mulk hajmini o'zgartirish faqat ushbu kvartiradagi barcha xonalarning egalarining roziligi bilan uni rekonstruktsiya qilish va (yoki) qayta qurish yo'li bilan amalga oshirilishi mumkin.

Kommunal kvartirada umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi ulushlarni aniqlash Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksida turar-joy mulkdorining umumiy mulkdagi ulushiga nisbatan umumiy qoidaga muvofiq amalga oshiriladi. ko'p xonadonli bino. Ushbu kvartiradagi xona egasining kommunal kvartirasida umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi ulushi ko'rsatilgan xonaning umumiy maydonining kattaligiga mutanosibdir.

Ushbu uyda joylashgan kommunal kvartiradagi xona egasining butun turar-joy binosidagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushi ko'rsatilgan xonaning umumiy maydoni va umumiy maydoni o'lchamlari yig'indisiga mutanosibdir. ushbu kvartirada umumiy mulkni tashkil etuvchi maydonning ushbu egasining kommunal kvartirasidagi umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi ulushga muvofiq belgilanadi.

Ushbu xonadondagi xona egasining kommunal kvartirasidagi umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi ulush taqdiri to'g'risidagi qoidalar ham ko'p qavatli uyning umumiy mulkidagi ulush taqdirini tartibga soluvchi qoidalarga mos keladi. Bu aytilgan xonaning egalik taqdiriga ergashadi.

Kommunal kvartiradagi xonaga egalik huquqini o'tkazishda bunday xonaning yangi egasining ushbu kvartiradagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushi ko'rsatilgan umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushga tengdir. bunday xonaning oldingi egasi.

Kommunal kvartiradagi xonaning egasi quyidagi huquqlarga ega emas:

1) ushbu kvartiradagi umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi o'z ulushini tabiiy ravishda ajratish;

2) ushbu kvartiradagi umumiy mulkka umumiy mulk huquqidagi o'z ulushini begonalashtirish, shuningdek ushbu ulushni ko'rsatilgan xonaga egalik huquqidan alohida o'tkazishga olib keladigan boshqa harakatlarni amalga oshirish.

Kommunal kvartiraning o'ziga xos xususiyati quyidagi qoidadir. Kommunal kvartirada xonani sotishda ushbu kommunal kvartirada qolgan xonalarning egalari Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida belgilangan tartibda va shartlarda begonalashtirilgan xonani sotib olishda imtiyozli huquqqa ega. Ya'ni, kommunal kvartiradagi xonalarning egalari ushbu binolarga umumiy ulushli mulk huquqida egalik qilishlari aniqlandi. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi, umumiy mulk huquqidagi ulushni begona shaxsga sotishda, umumiy mulkning qolgan ishtirokchilari sotilgan ulushni u sotilgan narxda sotib olishda imtiyozli huquqqa ega. boshqa teng shartlar, ochiq kimoshdi savdosida sotilgan hollar bundan mustasno.

Umumiy mulk huquqidagi ulushni sotish bo'yicha ochiq kim oshdi savdolari ulushli mulkning barcha ishtirokchilarining roziligisiz ushbu moddaning ikkinchi qismida nazarda tutilgan hollarda o'tkazilishi mumkin. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 255-moddasi (umumiy mulkdagi ulushni undirishda) va qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa hollarda.

Aktsiyani sotuvchi o'z ulushini begona shaxsga sotish niyati to'g'risida ulushli mulkning boshqa ishtirokchilariga uni sotish narxini va boshqa shartlarni ko'rsatgan holda yozma ravishda xabardor qilishi shart. Agar ulushli mulkning qolgan ishtirokchilari sotilgan ulushni sotib olishdan bosh tortsalar yoki ko'chmas mulkka egalik qilish huquqidagi ulushni bir oy ichida va ko'char mulkka egalik qilish huquqiga egalik qilish huquqini xabardor qilingan kundan boshlab o'n kun ichida sotib olmasalar, sotuvchi. o'z ulushini istalgan shaxsga sotish huquqi.

Imtiyozli mulk huquqini buzgan holda ulushni sotganda, ulushli mulkning boshqa ishtirokchisi uch oy muddatda sud orqali xaridorning huquq va majburiyatlarini unga o'tkazishni talab qilishga haqlidir. Aktsiyani sotib olish uchun imtiyozli huquqni berishga yo'l qo'yilmaydi.

Ko'p qavatli uydagi binolarning egalari kabi, kommunal kvartiradagi xonalarning egalari ham ushbu kvartirada umumiy mulkni saqlash xarajatlarini o'z zimmalariga oladilar. Kommunal kvartirada umumiy mulkni saqlash bo'yicha majburiy xarajatlarning ulushi ushbu kvartiradagi xonaning egasi zimmasiga yuklanadi, ushbu kvartiradagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulush bilan belgilanadi. belgilangan egasining.

San'atga muvofiq. "Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining kuchga kirishi to'g'risida" Federal qonunining 16-moddasi aholi punktlarini mavjud rivojlantirishda, turar-joy binosi va bunday uyga kiritilgan boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari joylashgan er uchastkasi umumiy hisoblanadi. ko'p qavatli uydagi binolar egalarining umumiy mulki.

Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi kuchga kirgunga qadar (2005 yil 1 martgacha) tuzilgan va unga nisbatan ko'p qavatli uy va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari joylashgan er uchastkasi. kadastr ro'yxatidan o'tkazildi, ko'p qavatli uydagi binolarning umumiy mulkdorlariga bepul o'tadi.

Agar ko'p qavatli uy va bunday bino tarkibiga kiruvchi boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari joylashgan er uchastkasi ushbu kodeks kuchga kirgunga qadar shakllanmagan bo'lsa, ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining qaroriga asosan, ko'rsatilgan yig'ilish vakolat bergan shaxs ko'p qavatli uy joylashgan er uchastkasini tuzish to'g'risida ariza bilan davlat hokimiyati va boshqaruvi organlariga yoki mahalliy davlat hokimiyati organlariga murojaat qilishga haqli.

Turar-joy binosi joylashgan er uchastkasini shakllantirish davlat hokimiyati organlari yoki mahalliy hokimiyat organlari tomonidan amalga oshiriladi.

Er uchastkasi tashkil etilgan va uni davlat kadastri ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab ko'p qavatli uy va bunday binoga kiritilgan boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari joylashgan yer uchastkasi mulkdorlarning umumiy ulushli mulkiga bepul o'tadi. turar-joy binosidagi binolar.

Art. Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 36-moddasi ko'p qavatli uydagi binolarning egalarining umumiy mulkiga, shu jumladan uy joylashgan er uchastkasiga umumiy ulushli mulk huquqini belgilaydi. Bunday holda, yuqorida ko'rsatilgan kodeksning umumiy qoidalari umumiy mulkdagi ulushning taqdiri ko'p qavatli uydagi binolarning taqdiri bilan bog'liqligi qo'llaniladi. Ya'ni, uydagi binolarga bo'lgan mulk huquqi yangi mulkdorga o'tganda, yer uchastkasining tegishli ulushiga egalik huquqi ushbu shaxsga unda joylashgan asosiy mulkka bo'lgan egalik ulushlariga mutanosib miqdorda o'tadi. Ko'rsatilgan ob'ektning sherik egalari o'rtasida er uchastkasini natura shaklida ajratishga yo'l qo'yilmaydi.

Turar-joy binosi joylashgan yer uchastkasining chegaralari va hajmi yer qonunchiligi va shaharsozlik to‘g‘risidagi qonun hujjatlari talablariga muvofiq belgilanadi.

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 36-moddasida mavjud binolarda, ko'p qavatli uyning umumiy mulkiga kiruvchi inshootlar, turar-joy binolari va boshqa inshootlar joylashgan er uchastkalari uy-joy mulkdorlarining umumiy ulushli mulkida umumiy mulk sifatida beriladi. uy-joy qonunchiligida belgilangan tartibda va shartlarda.

Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining ushbu moddasiga muvofiq, davlat yoki munitsipal mulkda bo'lgan er uchastkalarida joylashgan binolar, inshootlar, inshootlarga egalik qiluvchi, bepul foydalanadigan, xo'jalik yurituvchi yoki tezkor boshqaruvchi fuqarolar va yuridik shaxslar ularga bo'lgan huquqlarga ega bo'ladilar. rossiya Federatsiyasi Yer kodeksiga muvofiq er uchastkalari.

Er uchastkalarini xususiylashtirish (fuqarolar va yuridik shaxslarning ko'rsatilgan toifalari tomonidan mulk huquqini olish) yoki er uchastkalarini ijaraga olish huquqini olishning mutlaq huquqiga fuqarolar va yuridik shaxslar - binolar, inshootlar, inshootlarning mulkdorlari egadirlar. Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 217-moddasida quyidagilar ko'rsatilgan. Davlat yoki munitsipal mulkda bo'lgan mol-mulk uning egasi tomonidan davlat va kommunal mulkni xususiylashtirish to'g'risidagi qonun hujjatlarida belgilangan tartibda fuqarolar va yuridik shaxslarning mulkiga o'tkazilishi mumkin. Davlat va kommunal mulkni xususiylashtirishda, agar xususiylashtirish to'g'risidagi qonunlarda boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida nazarda tutilgan mulk huquqini olish va tugatish tartibini tartibga soluvchi qoidalar qo'llaniladi. “Xususiylashtirish to‘g‘risida”gi qonunning 2-moddasiga muvofiq, u yer uchastkalarini xususiylashtirishga tatbiq etilmaydi. Bu shuni anglatadiki, fuqarolik qonunchiligi normalari davlat yoki shahar yerlaridan yer uchastkalarini xususiylashtirishga doir munosabatlarga taalluqlidir.

Agar bo'linmagan er uchastkasida joylashgan bino (undagi binolar) mulk huquqi bo'yicha bir nechta shaxsga tegishli bo'lsa, bu shaxslar ushbu er uchastkasini umumiy ulushli mulkka yoki ijarachiga ko'plab shaxslar bilan ijaraga olishga haqli. agar ushbu qonunlarda boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa.

Agar bo'linmagan er uchastkasida joylashgan binoda binolar mulk huquqiga ega bo'lgan bir shaxsga, xo'jalik yuritish huquqiga ega bo'lgan boshqa shaxslarga yoki xo'jalik yuritish huquqiga ega bo'lgan barcha shaxslarga tegishli bo'lsa, ushbu shaxslar uni sotib olishga haqli. Agar Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksida va federal qonunlarda boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, ko'p shaxslar tomonidan ijaraga oluvchiga ijaraga beriladigan er uchastkasi. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 312-moddasida umumiy ko'p shaxslar mavjud va San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 322-moddasi - qo'shma va bir nechta. Rossiya Federatsiyasining Yer kodeksi ijarachilar tomonida bo'lgan ko'p sonli shaxslarning tabiati qanday bo'lishi kerakligini ko'rsatmaydi.

Bunday holda, erni ijaraga berish shartnomasi tomonlar ushbu shartnomaga ushbu binodagi binolarning boshqa huquq egalari tomonidan kirishiga rozi bo'lishlari sharti bilan tuziladi.

Ushbu moddada sanab o'tilgan fuqarolar yoki yuridik shaxslar er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni olish uchun davlat hokimiyati yoki mahalliy davlat hokimiyati ijroiya organiga yer uchastkasiga bo'lgan huquqni olish to'g'risidagi ariza bilan uning kadastr xaritasini (rejasini) ilova qilgan holda birgalikda murojaat qiladilar.

Davlat hokimiyatining ijro etuvchi organi yoki mahalliy davlat hokimiyati organi ko‘rsatilgan ariza kelib tushgan kundan boshlab ikki hafta muddatda yer uchastkasini doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqiga egalik qilish to‘g‘risida qaror qabul qiladi yoki shartnoma loyihasini tayyorlaydi. yer uchastkasini sotish yoki ijaraga berish uchun tegishli shartnoma tuzish taklifi bilan ariza beruvchiga yuboradi.

Er uchastkasining kadastr xaritasi (rejasi) bo'lmagan taqdirda, mahalliy davlat hokimiyati organi fuqaro yoki yuridik shaxsning arizasi yoki San'atda nazarda tutilgan murojaati asosida. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 29-moddasi, davlat hokimiyatining ijro etuvchi organi, er uchastkasining joylashgan joyi to'g'risidagi ma'lumotlarni va shaharsozlik hujjatlarini o'z ichiga olgan navbatchi kadastr xaritasi (rejasi) asosida bir oy ichida. ko'rsatilgan ariza yoki murojaatni qabul qilib, er uchastkasining kadastr xaritasini (rejasini) ishlab chiqishni ta'minlaydi va uning chegaralari loyihasini tasdiqlaydi.

Er uchastkasining chegaralari va o'lchamlari yer va shaharsozlik qonunchiligi talablariga muvofiq er uchastkasining amalda foydalanilayotgan maydoni hisobga olingan holda belgilanadi. Er uchastkasining chegaralari qizil chiziqlar, qo'shni er uchastkalarining chegaralari (agar mavjud bo'lsa) va er uchastkasining tabiiy chegaralarini hisobga olgan holda belgilanadi.

Davlat hokimiyatining ijro etuvchi organi yoki mahalliy davlat hokimiyati organi er uchastkasining chegaralari loyihasi taqdim etilgan kundan boshlab ikki hafta ichida ushbu er uchastkasini ushbu moddaning 5-bandida ko'rsatilgan shaxslarga berish to'g'risida qaror qabul qiladi. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 29-moddasiga muvofiq qarorning nusxasini ularga er uchastkasining chegaralari loyihasini ilova qilgan holda yuboradi.

Yer uchastkasining chegaralari loyihasi asosida ushbu shaxslarning mablag‘lari hisobidan yer uchastkasining chegaralari yerga o‘rnatiladi va yer uchastkasining kadastr xaritasi (rejasi) tayyorlanishi ta’minlanadi.

Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 1997 yil 26 sentyabrdagi 1223-son qarori bilan "Kondominium ob'ektlarida er uchastkalarining hajmini aniqlash va chegaralarini belgilash to'g'risidagi nizom" tasdiqlandi. Ushbu qoida Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 6-bo'limining uy-joy mulkdorlari shirkatlari to'g'risidagi qoidalariga muvofiq qo'llaniladi.

Mazkur Nizom uy-joy mulkdorlari yoki uy-joy mulkdorlari shirkatlarining mulkiga yoki ijarasiga berilgan kondominium obektlarida yer uchastkalarining hajmini aniqlash va chegaralarini belgilash tartibini belgilaydi.

Er uchastkalarining o'lchamlari shaharsozlik hujjatlariga, shaharsozlik standartlariga va kondominium ob'ektlarida er uchastkalarining namunaviy o'lchamlarini hisoblash metodologiyasiga muvofiq belgilanadi. Er uchastkalarining chegaralari qizil chiziqlar bo'ylab, qo'shni er uchastkalarining chegaralari (agar mavjud bo'lsa) va yo'laklar, tabiiy chegaralar, asosiy muhandislik va transport kommunikatsiyalari chegaralari, agar shaharsozlik talablarida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, belgilanadi.

Uy-joy mulkdorlarining umumiy ulushli mulkiga bepul beriladigan er uchastkasining me’yoriy o‘lchami to‘g‘ridan-to‘g‘ri turar-joy binolari va boshqa ko‘chmas mulk ob’ektlari egallab turgan uchastkaning maydoniga, shuningdek, ularni ta’minlash uchun zarur bo‘lgan tutash hududlarga qarab belgilanadi. shaharsozlik normalari, yong'in xavfsizligi, binolar orasidagi sanitariya bo'shliqlari va kondominium ob'ektida fuqarolarning normal yashash sharoitlarini ta'minlaydigan boshqa me'yorlar talablariga rioya etilishini hisobga olgan holda (ta'mirlash), turar-joy binolari va kondominiumga kiritilgan boshqa mol-mulkni saqlash; shuningdek, barcha kondominium ob'ektlaridan foydalanish imkoniyati. Shu bilan birga, ularga tutash yer uchastkalarida fuqarolarning normal yashash sharoitlari hamda ushbu uchastkalarning mulkdorlari, mulkdorlari, foydalanuvchilari va ijarachilarining, shuningdek ularda joylashgan bino, inshoot va inshootlar egalarining huquqlari ta’minlanishi zarur.

Er uchastkalarining o'lchamlari va chegaralarini aniqlash uchun quyidagi ishlar amalga oshiriladi:

- kondominium ob'ektlarida yer uchastkalarining chegaralarini belgilash bo'yicha materiallarni tayyorlash, ulardan foydalanish bo'yicha taklif etilayotgan cheklovlar va servitutlar; zarur bo'lganda, kondominiumlar yaratish uchun mavjud bino (blok, mikrorayon yoki ularning qismlarini rejalashtirish tuzilmasining boshqa elementi) hududini o'rganish loyihasini ishlab chiqishni tashkil etish;

– uy-joy mulkdorlariga bepul berilgan yer uchastkalarining namunaviy o‘lchamlarini belgilash va chegaralarini belgilash;

yer uchastkalarining meʼyoridan ortiq boʻlgan hududlarni (ortiqcha hududlarni) aniqlash va ushbu hududlarni uy-joy mulkdorlari yoki uy-joy mulkdorlari shirkatiga egalik qilish yoki ijaraga berish toʻgʻrisida shartnomalar loyihalarini tayyorlash;

– yer uchastkalarining chegaralarini, yer uchastkalaridan foydalanishda servitut va cheklovlarni belgilashda yuzaga keladigan nizolarni hal etish.

Belgilangan ishlar mahalliy hokimiyat organlari tomonidan vakolat berilgan organ tomonidan amalga oshiriladi. Vakolatli organ muayyan kondominium ob'ektining uy-joy mulkdorlari, shuningdek, ularga tutash er uchastkalarining mulkdorlari, mulkdorlari, foydalanuvchilari va ijarachilari hamda ularda joylashgan bino, inshoot va inshootlarning mulkdorlari ishtirokidagi ochiq yig'ilishlarda qarorlar qabul qiladi. , qabul qilingan qarorlarning nusxalari beriladi.

Blok, mikrorayon yoki rejalashtirish tuzilmasining boshqa elementi chegaralaridagi umumiy foydalanishdagi hudud (asosiy yo'laklar, bolalar, jismoniy tarbiya va sport maydonchalari va inshootlari, yashil maydonlar, boshqa jamoat ob'ektlari) mulkka o'tkazilishi yoki uy-joy mulkdorlari yoki uy-joy mulkdorlari shirkatiga ijaraga berish faqat tegishli cheklovlar va servitutlar o'rnatilgan bo'lsa - er uchastkasidan cheklangan foydalanish huquqi. U qo'shni er uchastkasidan o'tish va harakatlanishni ta'minlash, elektr uzatish liniyalari, aloqa va quvurlarni yotqizish va ishlatish, suv ta'minoti va meliorativ holatini ta'minlash, shuningdek ko'chmas mulk egasining ko'chmas mulk egasining boshqa ehtiyojlarini ta'minlash uchun o'rnatilishi mumkin. servitut. Er uchastkasiga servitut yuklanishi uchastkaning egasini ushbu uchastkaga egalik qilish, undan foydalanish va uni tasarruf etish huquqlaridan mahrum qilmaydi.

Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi joriy etilgunga qadar mavjud bo'lgan ob'ektlarga nisbatan, agar boshqa shaxslarning ushbu ob'ektlarga kirishini ta'minlash zarur bo'lsa, servitutni o'rnatishni taqiqlashga yo'l qo'yilmaydi. Servitut o‘rnatilgan er uchastkasining yangi og‘irligi servitut belgilashni talab qiluvchi shaxs bilan qo‘shni uchastkaning egasi o‘rtasidagi kelishuvga binoan belgilanadi va ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni ro‘yxatdan o‘tkazish uchun belgilangan tartibda ro‘yxatdan o‘tkazilishi kerak. Agar servitutni belgilash yoki uning shartlari yuzasidan kelishuvga erishilmasa, nizo servitut belgilashni talab qilgan shaxsning iltimosiga binoan sud tomonidan hal qilinadi.

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Er kodeksining 23-moddasida xususiy va davlat servitutlari ajratilgan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida nazarda tutilgan servitut xususiydir. Rossiya Federatsiyasining Er kodeksiga muvofiq davlat servituti qonun yoki Rossiya Federatsiyasining boshqa normativ-huquqiy hujjati, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektining normativ-huquqiy hujjati, mahalliy davlat hokimiyati organining normativ-huquqiy hujjati bilan belgilanadi. er uchastkalarini olib qo'ymasdan, davlat, mahalliy davlat hokimiyati yoki mahalliy aholi manfaatlarini ta'minlash uchun zarur bo'lgan hollarda. Ommaviy servitutni belgilash jamoatchilik muhokamasi natijalarini hisobga olgan holda amalga oshiriladi. Masalan, er uchastkasidan o'tish yoki o'tish uchun jamoat servitutlari belgilanishi mumkin; yer uchastkasidan kommunal, muhandislik, elektr va boshqa liniya va tarmoqlarni, shuningdek, transport infratuzilmasi ob’ektlarini ta’mirlash va hokazolarni ta’mirlash maqsadida foydalanish.Umumiy servitutni belgilashda huquq va qonuniy manfaatlari daxldor bo‘lgan shaxslar o‘z huquqlarini himoya qilishlari mumkin. sud. Servitutlar "Davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida ..." Federal qonuniga muvofiq davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Huquqlarning yagona davlat reestrida ko'chmas mulk egasining yoki uning foydasiga servitut belgilangan shaxsning arizasi asosida, agar u bilan servitut shartnomasi mavjud bo'lsa, amalga oshiriladi. Servitut huquqlarning yagona davlat reestrida ro'yxatga olinganidan keyin kuchga kiradi.

Kondominium ob'ektidagi yer uchastkalarining o'lchamini aniqlash va chegaralarini belgilash uchun hujjatlar va materiallar uy-joy mulkdorlarining vakolatli organiga yoki uy-joy mulkdorlari shirkatiga ariza berilgan kundan boshlab ikki oydan kechiktirmay tayyorlanishi va davlat hokimiyati organlariga yoki mahalliy davlat hokimiyati organlariga taqdim etilishi kerak. yerga egalik qilish yoki ijaraga berish

Vakolatli organning mulkka (bepul yoki haq evaziga) yoki ijaraga berilgan yer uchastkasining hajmi va chegaralari, shuningdek undan foydalanishga servitutlar va cheklovlar belgilash to‘g‘risidagi takliflari tasdiqlash bayonnomasi bilan rasmiylashtiriladi.

Yig‘ilish natijalari bo‘yicha vakolatli organ belgilangan tartibda butun yer uchastkasi chegaralarining yakuniy rejasini tuzadi va davlat hokimiyati va boshqaruvi organlarining yoki mahalliy davlat hokimiyati organlarining ushbu uchastkani mulkchilikka o‘tkazish to‘g‘risidagi qarorlari loyihalarini tayyorlaydi ( bepul yoki haq evaziga) yoki uy-joy mulkdorlari yoki uy-joy mulkdorlari shirkatiga ijaraga beriladi.

Vakolatli organning yer uchastkasining o‘lchami va chegaralari to‘g‘risidagi taklifiga rozi bo‘lmagan qo‘shni yer uchastkalarining mulkdorlari, mulkdorlari, foydalanuvchilari va ijarachilari hamda ularda joylashgan bino, inshoot va inshootlarning mulkdorlari mahalliy davlat hokimiyati organiga shikoyat qilishlari mumkin. .

Davlat hokimiyati va boshqaruvi organlarining yoki mahalliy davlat hokimiyati organlarining er uchastkalarini uy-joy mulkdorlari yoki uy-joy mulkdorlari shirkatlariga mulk yoki ijaraga berish shartlari, ushbu uchastkalardan foydalanishda servitutlar va cheklashlar belgilash, shuningdek ularning hajmi va chegaralari to'g'risidagi qarorlari ustidan sudga shikoyat qilinishi mumkin. Er uchastkalarining o'lchamlari va chegaralarini aniqlash bo'yicha ishlarni moliyalashtirish uy-joy mulkdorlari hisobidan amalga oshiriladi.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Qurilish kodeksining umumiy qoidalariga muvofiq, qurilish binolar, inshootlar, inshootlarni (shu jumladan, vayron qilingan kapital qurilish ob'ektlarida) yaratishdir.

San'at talablariga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 747-moddasi (qurilish shartnomalari bilan bog'liq munosabatlarni tartibga soluvchi), buyurtmachi qurilish uchun er uchastkasini o'z vaqtida berishga majburdir. Berilayotgan er uchastkasining maydoni va holati qurilish shartnomasida nazarda tutilgan shartlarga mos kelishi, bunday shartlar bo'lmagan taqdirda esa ishning o'z vaqtida boshlanishi, uning normal o'tkazilishi va belgilangan muddatda tugallanishi ta'minlanishi kerak.

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 6-moddasiga binoan, er munosabatlari ob'ekti sifatida er uchastkasi er yuzasining bir qismi (shu jumladan tuproq qatlami), uning chegaralari belgilangan tartibda tavsiflanadi va sertifikatlanadi.

San'atda. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 30-moddasida davlat yoki kommunal mulkdagi erlardan qurilish uchun er uchastkalarini berish tartibi mavjud.

Davlat yoki munitsipal mulkdagi yerlardan qurilish uchun er uchastkalarini berish ularni shakllantirish bo'yicha ishlar bilan amalga oshiriladi:

1) ob'ektlarning joylashgan joyi oldindan tasdiqlanmagan holda;

2) ob'ektlarning joylashgan joyini oldindan tasdiqlash bilan.

Qurilish uchun yer uchastkalarini ob'ektlarning joylashgan joyi oldindan tasdiqlanmasdan mulkka berish faqat savdolar (tanlovlar, auktsionlar) orqali amalga oshiriladi.

Ushbu talabga ko'ra, savdolar (tanlovlar, kim oshdi savdolari) predmeti chegaralari belgilangan yoki bunday yer uchastkasini ijaraga berish shartnomasini tuzish huquqiga ega bo'lgan shakllangan er uchastkasi bo'lishi mumkin.

Er uchastkasining sotuvchisi yoki bunday yer uchastkasini ijaraga berish shartnomasini tuzish huquqini beruvchi davlat hokimiyati ijroiya organi yoki mahalliy davlat hokimiyati organi hisoblanadi.

Savdolar (tanlovlar, auktsionlar) tashkilotchisi mulkdor yoki u bilan tuzilgan shartnoma asosida faoliyat yurituvchi ixtisoslashtirilgan tashkilotdir.

Savdolar (tanlovlar, auktsionlar) shaklini, savdolar predmetining dastlabki narxini (tanlovlar, auktsionlar) va garov summasini yer uchastkasining egasi belgilaydi.

Er uchastkalarini sotish bo'yicha tenderlarni (tanlovlar, auktsionlar) tashkil etish va o'tkazish tartibi yoki bunday er uchastkalarini ijaraga berish shartnomasini tuzish huquqi Rossiya Federatsiyasi hukumati tomonidan belgilanadi. Uy-joy qurish maqsadlarida ularni kompleks rivojlantirish uchun davlat yoki munitsipal mulkdagi yerlardan er uchastkalarini ijaraga berish shartnomalarini tuzish huquqini sotish bo'yicha kim oshdi savdolarini tashkil etish va o'tkazish tartibi San'at bilan belgilanadi. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 38.2.

Qurilish uchun er uchastkalarini ob'ektlarning joylashishini oldindan tasdiqlagan holda berish ijaraga, ayrim shaxslarga (davlat va munitsipal muassasalar, federal davlat korxonalari, davlat hokimiyati organlari va mahalliy o'zini o'zi boshqarish organlari) doimiy (cheksiz) foydalanishga, diniy tashkilotlarga beriladi. binolar va inshootlarni, diniy va xayriya maqsadlaridagi binolarni qurish uchun - ushbu binolar, inshootlar va inshootlarni qurish muddati davomida bepul, muddatli foydalanish uchun.

Ob'ektning joylashgan joyi oldindan tasdiqlanmasdan qurilish uchun er uchastkasini berish quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

1) er uchastkasini shakllantirish bo'yicha ishlarni amalga oshirish:

– yer uchastkasi chegaralari loyihasini tayyorlash va uning chegaralarini yerda belgilash;

– yer uchastkasidan ruxsat etilgan foydalanishni aniqlash;

- ob'ektlarni muhandislik-texnik ta'minot tarmoqlariga ulashning texnik shartlarini va ob'ektlarni muhandislik-texnik ta'minot tarmoqlariga ulash uchun to'lovlarni (keyingi o'rinlarda ulanish to'lovi deb yuritiladi) belgilash;

– tanlovlar (tanlovlar, auktsionlar) o‘tkazish yoki tender (tanlov, auktsion) o‘tkazmasdan yer uchastkalarini berish to‘g‘risida qaror qabul qilish;

– tanlovlar (tanlovlar, auktsionlar) o‘tkazish yoki tenderlar (tanlovlar, auktsionlar) o‘tkazmasdan yer uchastkalarini berishga arizalar qabul qilinganligi to‘g‘risida xabar e’lon qilish;

2) San'atda nazarda tutilgan qoidalarga muvofiq er uchastkasini davlat kadastrini ro'yxatga olish. 70 Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksi;

3) yer uchastkasini sotish yoki er uchastkasini ijaraga berish shartnomasini tuzish huquqini sotish yoki er uchastkasini ijaraga berish bo'yicha tender (tanlovlar, kim oshdi savdolari) o'tkazmasdan o'tkazish. yer uchastkasini berishdan manfaatdor fuqaro yoki yuridik shaxsning arizasi asosida. Er uchastkalarini savdolarsiz (tanlovlar, auktsionlar) ijaraga berishga, agar bitta ariza bo'lsa, bunday berish uchun taklif etilayotgan er uchastkalari mavjudligi to'g'risida oldindan va oldindan xabar e'lon qilingan taqdirda yo'l qo'yiladi;

4) savdolar (tanlovlar, kim oshdi savdolari) natijalari to'g'risida bayonnomani imzolash yoki savdo (tanlovlar, kim oshdi savdolari)siz er uchastkasini berish natijasida er uchastkasini ijaraga berish shartnomasini imzolash.

Ob'ektning joylashishini oldindan tasdiqlagan holda qurilish uchun er uchastkasini berish quyidagi tartibda amalga oshiriladi:

1) er uchastkasini tanlash va ushbu moddada belgilangan tartibda qabul qilish. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 31-moddasi, ob'ektning joylashgan joyini oldindan tasdiqlash to'g'risidagi qarorlar;

2) yer uchastkasini shakllantirish bo'yicha ishlarni amalga oshirish;

3) San'atda nazarda tutilgan qoidalarga muvofiq er uchastkasini davlat kadastrini ro'yxatga olish. 70 Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksi;

4) San'atda belgilangan qoidalarga muvofiq qurilish uchun er uchastkasini berish to'g'risida qaror qabul qilish. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 32-moddasi.

Davlat hokimiyati ijroiya organining yoki mahalliy davlat hokimiyati organining qurilish uchun yer uchastkasini berish to‘g‘risidagi qarori yoki savdolar (tanlovlar, auktsionlar) natijalari to‘g‘risidagi bayonnoma quyidagilar uchun asos bo‘ladi:

1) er uchastkasini doimiy (muddatsiz) foydalanishga berishda doimiy (muddatsiz) foydalanish huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish;

2) er uchastkasini egalik qilishda oldi-sotdi shartnomasini tuzish va xaridorning er uchastkasiga bo'lgan egalik huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish;

3) er uchastkasini ijaraga berish shartnomasini tuzish va er uchastkasini ijaraga berishda ushbu shartnomani davlat ro'yxatidan o'tkazish.

Qurilish uchun yer uchastkasini berish yoki berishni rad etish to‘g‘risidagi qaror yoki undan ko‘chirma ariza beruvchiga u qabul qilingan kundan boshlab yetti kun ichida beriladi.

Qurilish uchun er uchastkasini berishni rad etish to'g'risidagi qaror ustidan ariza beruvchi tomonidan sudga shikoyat qilinishi mumkin.

Ob'ektning joylashgan joyini oldindan tasdiqlash ob'ektni shahar yoki qishloq aholi punktiga joylashtirishda, yerdan foydalanish va rivojlantirish (hududlarni rayonlashtirish) qoidalariga muvofiq shaharsozlik hujjatlariga muvofiq amalga oshirilmaydi. qishloq xo'jaligi ishlab chiqarishi yoki o'rmon xo'jaligi ehtiyojlari uchun yoki fuqaroga yakka tartibdagi uy-joy qurish, shaxsiy dehqonchilik uchun er uchastkasi berish.

Ob'ektning joylashgan joyini va er uchastkasining chegaralari loyihalarini oldindan tasdiqlash to'g'risidagi qaror qurilish uchun yer uchastkasini berishdan manfaatdor bo'lgan fuqarolar yoki yuridik shaxslarning arizalariga ko'ra va ularning mablag'lari hisobidan yer uchastkasini belgilash uchun asos bo'ladi. yerdagi bunday er uchastkasining chegaralari va federal qonunlarda belgilangan tartibda davlat kadastrini ro'yxatga olish.

Davlat hokimiyatining ijro etuvchi organi yoki mahalliy davlat hokimiyati organi qurilish uchun yer uchastkasini berishdan manfaatdor fuqaro yoki yuridik shaxsning arizasi va unga biriktirilgan yer uchastkasining kadastr xaritasi (rejasi) asosida qaror qabul qiladi. qurilish uchun yer uchastkasini berish to‘g‘risida ikki hafta muddatda.

Art. "Umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risida ..." Federal qonunining 2-moddasi ishlab chiqaruvchi sifatida nomlanadi va tashkiliy-huquqiy shaklidan qat'i nazar, yuridik shaxsga yoki mulkdor yoki yakka tartibdagi tadbirkorga birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomalarni imzolash huquqini beradi. yer uchastkasini ijaraga beradi. Ko'rsatilgan er uchastkasi ushbu yer uchastkasida ko'p qavatli uylar va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini qurish (barpo etish) uchun olingan qurilish ruxsatnomasi asosida foydalanilishi kerak.

Ko'p qavatli uy va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini qurish (yaratish) uchun ulushli qurilish ishtirokchilaridan mablag'larni jalb qilish huquqi quruvchidan faqat belgilangan tartibda qurilishga ruxsatnoma olgandan, e'lon qilinganidan va (yoki) e'lon qilinganidan keyin vujudga keladi. ko'p qavatli uy va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini qurish (yaratish) uchun berilgan er uchastkasiga egalik huquqini yoki ijaraga berish huquqini loyiha deklaratsiyasi va davlat ro'yxatidan o'tkazish.

Ko'p qavatli uy va (yoki) umumiy qurilish ob'ektlarini, quruvchiga tegishli bo'lgan er uchastkasini yoki ko'rsatilgan er uchastkasiga bo'lgan ijara huquqini va qurilayotgan (yaratilgan) boshqa ko'chmas mulkni qurish (yaratish) uchun beriladi. ushbu er uchastkasida ko'p qavatli uy va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ekti shartnoma davlat ro'yxatidan o'tkazilgan paytdan boshlab pudratchining (garovga oluvchining) shartnoma bo'yicha majburiyatlarini bajarishini ta'minlash uchun umumiy qurilish ishtirokchilariga garovga qo'yilgan hisoblanadi. .

San'atga muvofiq. Ushbu Qonunning 21-moddasiga binoan, qurilish loyihasi to'g'risidagi ma'lumotlar loyiha hujjatlariga mos kelishi va (masalan, qurilish loyihasining maqsadi, uni amalga oshirish bosqichlari va muddatlari, davlat ekspertizasi natijalari to'g'risida ma'lumotlar bilan bir qatorda) o'z ichiga olishi kerak. loyiha hujjatlari, agar bunday ekspertiza qurilishga ruxsat berish to'g'risidagi federal qonun bilan belgilangan bo'lsa), xususan, ma'lumotlar: quruvchining er uchastkasiga bo'lgan huquqlari, agar quruvchi egasi bo'lmasa, er uchastkasining egasi to'g'risida; , loyiha hujjatlarida nazarda tutilgan er uchastkasining chegaralari va maydoni, obodonlashtirish elementlari haqida. Ishlab chiquvchi haqidagi sanab o'tilgan ma'lumotlarga qo'shimcha ravishda, San'atda keltirilgan boshqa ma'lumotlar. Qonunning 21-moddasi.

Umumiy qurilish ishtirokchisining iltimosiga binoan ishlab chiqaruvchi ko'rib chiqishni ta'minlashi shart:

1) qurilishga ruxsatnoma;

2) ko'p qavatli uy va (yoki) boshqa ko'chmas mulkni qurish loyihasining texnik-iqtisodiy asoslari;

3) loyiha hujjatlarining davlat ekspertizasining xulosasi, agar bunday ekspertiza federal qonun bilan belgilangan bo'lsa;

4) loyiha hujjatlari, shu jumladan unga kiritilgan barcha o'zgartirishlar;

5) quruvchining er uchastkasiga bo'lgan huquqlarini tasdiqlovchi hujjatlar.

2) ko'p qavatli uyni va (yoki) boshqa ko'chmas mulkni belgilangan tartibda ushbu ko'p qavatli uylarni va (yoki) boshqa ko'chmas mulkni qurishga ruxsatnoma berish, loyiha deklaratsiyasini e'lon qilish va (yoki) joylashtirishdan oldin reklama qilish; ko'p qavatli uy va (yoki) umumiy qurilish ob'ektlarini o'z ichiga oladigan boshqa ko'chmas mulkni qurish (yaratish) uchun berilgan er uchastkasiga bo'lgan mulk huquqini yoki ijaraga berish huquqini ro'yxatdan o'tkazish.

San'atga muvofiq. Ushbu Qonunning 17-moddasiga binoan, shartnoma va (yoki) shartnoma bo'yicha da'vo huquqlarini boshqa shaxsga o'tkazish ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazuvchi organlarda ro'yxatdan o'tkazuvchi tuman hududida davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. "Davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida ..." Federal qonunida belgilangan tartibda ushbu shartnomaga muvofiq qurilishi uchun mablag' jalb qilinadigan turar-joy binosi va (yoki) boshqa qurilayotgan (yaratilgan) ko'chmas mulk ob'ektining joylashgan joyi.

Ushbu qonunga kiritilgan o'zgartishlarga muvofiq, Art. 25.1. Umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomalarni davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun ushbu Federal qonunga muvofiq davlat ro'yxatidan o'tkazish uchun zarur bo'lgan hujjatlar bilan bir qatorda umumiy qurilish ob'ektini tavsiflovchi hujjatlar, ko'chmas mulk ob'ektining rejasida uning joylashgan joyi ko'rsatilgan holda taqdim etiladi. umumiy qurilish ob'ektining yaratilgan va rejalashtirilgan maydoni.

Davlat ro'yxatidan o'tkazilishi federal qonun bilan belgilangan umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomaning yozuvi (uni o'zgartirish, tugatish to'g'risida, ushbu shartnoma bo'yicha da'vo huquqlarini boshqa shaxsga o'tkazish to'g'risida) yozuvlarni o'z ichiga olgan bo'limning III kichik bo'limiga kiritiladi. bitimlar, umumiy qurilish tartibida ko'chmas mulk ob'ekti qurilayotgan er uchastkasi, Huquqlarning yagona davlat reestri. Umumiy qurilishda ishtirok etish shartnomasini davlat ro'yxatidan o'tkazishda, shuningdek, ko'rsatilgan kichik bo'limga er uchastkasi garovi yoki ijara huquqi garovi to'g'risida "maxsus eslatmalar" ustunida shartnomaning amal qilish muddati uzaytirilganligi ko'rsatilgan holda yoziladi. yaratilayotgan ko'chmas mulk ob'ektiga garov huquqi.

Buning natijasi, ko'chmas mulk ob'ekti yaratilayotgan er uchastkasi to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan Huquqlarning yagona davlat reestridan ko'chirmada ishtirok etish to'g'risidagi shartnomalar predmeti bo'lgan turar-joy va noturarjoy binolari kiradi. birgalikda qurilish, ipoteka to'g'risidagi ma'lumotlarga qo'shimcha ravishda, birgalikda qurilish ob'ektlari ro'yxati bilan birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risidagi ro'yxatdan o'tgan shartnomalarning mavjudligi, shuningdek umumiy qurilish ishtirokchilari - yuridik shaxslarning firma nomlari (nomlari), familiyalari, ismlari. , jismoniy shaxslarning otasining ismi - umumiy qurilish ishtirokchilari.

Xulosa qilib aytganda, San'atga ko'ra, bunga e'tibor qaratish lozim. 16 "Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining kuchga kirishi to'g'risida" Federal qonuni, Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksi kuchga kirganidan keyin qurilgan yoki rekonstruksiya qilingan bunday uylarga kiritilgan ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari qabul qilinadi. Qabul komissiyasi tomonidan faqat bunday ko'p qavatli uylar joylashgan er uchastkalarining o'lchamlari va chegaralarini belgilashda. Ushbu qoida 2005 yil 1 martdan keyin amal qiladi, garchi "Birgalikda qurilishda ishtirok etish to'g'risida ..." Federal qonuni faqat 2005 yil 1 apreldan keyin qurilish ruxsatnomasini olgan qurilish tashkilotlariga nisbatan qo'llaniladi.

Ko'p qavatli uyning boshqaruv organi (shahar, davlat yoki xususiy bo'lishidan qat'i nazar) San'atda. Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining 44-moddasi undagi binolarning egalarining umumiy yig'ilishini belgilaydi. Ushbu me'yor yangi, bunday organ RSFSR Uy-joy kodeksida ko'zda tutilmagan;

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining vakolatiga quyidagilar kiradi:

1) ko'p qavatli uyni rekonstruksiya qilish (shu jumladan uni kengaytirish yoki ustki inshootlari), qo'shimcha binolar va boshqa binolarni, inshootlarni, inshootlarni qurish, ko'p qavatli uydagi umumiy mulkni ta'mirlash to'g'risida qarorlar qabul qilish;

2) ko'p qavatli uy joylashgan er uchastkasidan foydalanish chegaralari, shu jumladan undan foydalanishga cheklovlar kiritish to'g'risida qarorlar qabul qilish;

3) ko'p qavatli uydagi umumiy mulkni foydalanishga topshirish to'g'risida qaror qabul qilish;

4) ko'p qavatli uyni boshqarish usulini tanlash (ko'p qavatli uydagi binolar egalarining bevosita boshqaruvi; uy-joy mulkdorlari shirkati yoki uy-joy kooperativi yoki boshqa ixtisoslashtirilgan iste'mol kooperativining boshqaruvi; yoki boshqaruv tashkilotining boshqaruvi);

5) ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining vakolatiga kiruvchi boshqa masalalar.

Shunday qilib, ko'p qavatli uydagi binolar egalarining umumiy yig'ilishi masalalari doirasi ko'rsatilgan kod bilan belgilanadi. Garchi yig'ilishda ushbu yig'ilish San'atga muvofiq uyni boshqarishda davom etishi to'g'risida qaror qabul qilinsa ham. RF LC ning 164-moddasiga binoan, uning masalalar doirasi to'g'ridan-to'g'ri RF LCda ko'rsatilganidan ancha kengroq bo'ladi.

Binolar egalari har yili ko'p qavatli uydagi binolar egalarining yillik umumiy yig'ilishini o'tkazishlari shart. Ko'p qavatli uydagi binolar egalarining yillik umumiy yig'ilishini o'tkazish vaqti va tartibi, shuningdek u tomonidan qabul qilingan qarorlar to'g'risida xabardor qilish tartibi ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishi tomonidan belgilanadi.

Yillik yig'ilishlardan tashqari, navbatdan tashqari yig'ilishlar ham o'tkazish mumkin. Ular har qanday eganing tashabbusi bilan chaqirilishi mumkin. Ya'ni, yig'ilishni chaqirish tashabbusi huquqi faqat uy egasiga tegishli (agar uyda ijara shartnomasi bo'yicha binolarni egallab olgan shaxslar bo'lsa)

Umumiy yig'ilishni chaqirishning quyidagi tartibi nazarda tutilgan. Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishining tashabbusi bilan chaqiriladigan mulk egasi bunday yig'ilish o'tkazilishi to'g'risida uni o'tkazish sanasidan kamida o'n kun oldin ushbu binodagi binolarning egalarini xabardor qilishi shart. Belgilangan muddatda ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishini o'tkazish to'g'risidagi xabar, agar ushbu binodagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishi qarori qabul qilinmasa, ushbu binodagi binolarning har bir egasiga buyurtma xat orqali yuborilishi kerak. ushbu xabarni yozma ravishda yuborishning yoki ushbu uydagi binolarning har bir egasiga imzo qo'yilishi yoki ushbu uyning binolariga joylashtirilgan, bunday qaror bilan belgilanadigan va ushbu uydagi barcha xonadon egalari foydalanishi mumkin bo'lgan boshqa yo'lni nazarda tutadi.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishini o'tkazish to'g'risidagi xabarda quyidagilar ko'rsatilishi kerak:

1) ushbu yig'ilish kimning tashabbusi bilan chaqirilganligi to'g'risidagi ma'lumotlar;

2) ushbu yig'ilishni o'tkazish shakli (yig'ilish yoki sirtdan ovoz berish);

3) ushbu yig'ilishning sanasi, joyi, vaqti yoki agar ushbu yig'ilish sirtdan ovoz berish shaklida o'tkazilsa, ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha mulkdorlarning qarorlarini qabul qilishning yakuniy sanasi va bunday qarorlar o'tkazilishi kerak bo'lgan joy yoki manzil. ;

4) ushbu majlisning kun tartibi;

5) ushbu yig'ilishda taqdim etiladigan ma'lumotlar va (yoki) materiallar bilan tanishish tartibi va ularni ko'rish mumkin bo'lgan joy yoki manzil.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining yillik va navbatdan tashqari umumiy yig'ilishi, agarda ushbu binodagi binolarning egalari yoki ularning vakillari umumiy ovozlarning ellik foizidan ko'prog'i ovoziga ega bo'lgan holda ishtirok etgan bo'lsa, vakolatli hisoblanadi (kvorumga ega). bu. Agar ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining yillik umumiy yig'ilishini o'tkazish uchun kvorum bo'lmasa, ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining takroriy umumiy yig'ilishi o'tkazilishi kerak. Kvorumni belgilashda shuni hisobga olish kerakki, ko'p qavatli uydagi har bir xonadon egasining ovozlari soni uning ushbu binodagi umumiy mulkka umumiy egalik huquqidagi ulushiga mutanosib ravishda belgilanadi.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha qarorlari qabul qilinadi:

1) ko'p qavatli uyni rekonstruksiya qilish (shu jumladan uni kengaytirish yoki ustki inshootlari), qo'shimcha binolar va boshqa binolarni, inshootlarni, inshootlarni qurish, ko'p qavatli uydagi umumiy mulkni ta'mirlash to'g'risida qarorlar qabul qilish bilan bog'liq masalalar bo'yicha; ko'p qavatli uy joylashgan yer uchastkasidan foydalanish chegaralari, shu jumladan undan foydalanishga cheklovlar kiritish to'g'risida qarorlar qabul qilish to'g'risida; ko'p qavatli uydagi umumiy mulkni foydalanishga berish to'g'risidagi qarorlar ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy ovozlarining kamida uchdan ikki qismining ko'pchilik ovozi bilan qabul qilinadi;

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining qarorlari ushbu binodagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishi tomonidan belgilangan tartibda bayonnoma bilan rasmiylashtiriladi.

Yig'ilishdan oldin umumiy yig'ilish kun tartibi qabul qilinishi va tasdiqlanishi kerak. Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishi ushbu yig'ilish kun tartibiga kiritilmagan masalalar bo'yicha qarorlar qabul qilishga yoki ushbu yig'ilish kun tartibini o'zgartirishga haqli emas.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishi tomonidan qabul qilingan qarorlar, shuningdek ovoz berish natijalari ushbu binodagi binolarning egalari e'tiboriga bunday yig'ilish tashabbusi bilan chaqirilgan mulkdor tomonidan etkaziladi (agar u favqulodda, chunki yillik majburiy yig'ilishni o'tkazish hech kimning tashabbusini talab qilmaydi , u Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining imperativ normasi asosida amalga oshiriladi), bu haqda ma'lum bir uyning binolarida tegishli xabarni joylashtirish orqali, ushbu uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining qarori bilan belgilanadigan va ushbu qarorlar qabul qilingan kundan boshlab o'n kundan kechiktirmay ushbu uydagi barcha binolarning egalari foydalanishi mumkin.

Yig'ilish qarorlari bayonnoma bilan rasmiylashtirilganligi sababli, ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishlarining bayonnomalari, shuningdek mulkdorlarning ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha qarorlari ushbu yig'ilish qarori bilan belgilangan joyda yoki manzilda saqlanadi.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining bunday yig'ilish vakolatiga kiradigan masalalar bo'yicha belgilangan tartibda qabul qilingan qarori ko'p qavatli uydagi barcha binolar egalari, shu jumladan ishtirok etmagan mulkdorlar uchun majburiydir. ovoz berishda.

Binolar egalarining umumiy yig'ilishining qarori qonuniy va barcha mulk egalari tomonidan bajarilishi uchun majburiy bo'lib, quyidagi majburiy shartlar mavjud:

- umumiy yig'ilish vakolatiga kiradigan masala bo'yicha qaror qabul qilingan;

- yig'ilishda kvorum talabi bajarildi;

– bu majlis qaroriga muvofiq saqlanishi shart bo‘lgan bayonnoma bilan rasmiylashtiriladi;

– bundan tashqari, tegishli majlis kun tartibiga kiritilgan masala yuzasidan qabul qilindi;

– ko'p qavatli uydagi xonadon egalari e'tiboriga havola etildi.

Ko'p qavatli uydagi binolarning egasi, agar u ushbu yig'ilishda ishtirok etmagan yoki ovoz bergan bo'lsa, ushbu binodagi binolar egalarining umumiy yig'ilishi tomonidan Kodeks talablarini buzgan holda qabul qilingan qaror ustidan sudga shikoyat qilishga haqli. bunday qarorga qarshi va agar bunday qaror uning huquqlari va qonuniy manfaatlarini buzgan bo'lsa. Bunday apellyatsiya to'g'risidagi ariza sudga ko'rsatilgan mulk egasi qaror haqida bilgan yoki bilishi kerak bo'lgan kundan boshlab olti oy ichida berilishi mumkin. Sud ishning barcha holatlarini inobatga olgan holda, agar ko'rsatilgan mulkdorning ovozi ovoz berish natijalariga ta'sir ko'rsata olmasa, yo'l qo'yilgan qoidabuzarliklar ahamiyatli bo'lmasa va qabul qilingan qaror zarar etkazishga olib kelmasa, shikoyat qilingan hal qiluv qarorini o'z kuchida qoldirishga haqli. belgilangan egasiga.

Barcha binolar bitta mulkdorga tegishli bo'lgan ko'p qavatli uyda, ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining vakolatiga kiruvchi masalalar bo'yicha qarorlar ushbu mulkdor tomonidan individual ravishda qabul qilinadi va yozma ravishda rasmiylashtiriladi. Bunday holda, ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishini tayyorlash, chaqirish va o'tkazish tartibi, muddatlari to'g'risida ilgari sanab o'tilgan barcha qoidalar qo'llanilmaydi. Ko'p qavatli uydagi binolar egalarining yillik umumiy yig'ilishini o'tkazish vaqtiga oid qoidalar bundan mustasno. Ya'ni, ko'rsatilgan muddatda u ko'p qavatli uydagi binolar egalarining umumiy yig'ilishining vakolatiga kiradigan masalalar bo'yicha qarorni o'z ichiga olgan hujjatni (bayonnoma tuzmasdan) qabul qilishi shart.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining qarori quyidagi hollarda qabul qilinishi mumkin:

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining sirtdan ovoz berish tarzida o'tkazilgan umumiy yig'ilishida ishtirok etganlar qarorlari ularni qabul qilish muddati tugagunga qadar qabul qilingan ushbu binodagi binolarning egalari hisoblanadi.

Egasining ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha qarorida quyidagilar ko'rsatilishi kerak:

2) ovoz berishda ishtirok etuvchi shaxsning tegishli ko'p qavatli uydagi binolarga egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat to'g'risidagi ma'lumotlar;

3) kun tartibidagi har bir masala bo‘yicha “ma’qul”, “qarshi” yoki “betaraf” tarzida ifodalangan qarorlar.

Sirtdan ovoz berishda ma'lum bir masala bo'yicha kvorum va kerakli ovozlar soni to'g'risidagi qoidalar qo'llaniladi (masalalar darajasiga qarab - ovoz beruvchilarning oddiy ko'pchiligi yoki ovoz beruvchilarning uchdan ikki qismi).

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishida ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha ovoz berish huquqi ushbu binodagi binolarning egalariga tegishli. Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishida ovoz berish ushbu binodagi binolarning egasi tomonidan shaxsan ham, uning vakili orqali ham amalga oshiriladi.

Ko'p qavatli uydagi xonadon egasining vakili ushbu binodagi binolarning egalarining umumiy yig'ilishida federal qonunlarning ko'rsatmalariga, vakolatli davlat organlarining hujjatlariga yoki mahalliy davlat hokimiyati organlarining hujjatlariga asoslangan vakolatlarga muvofiq ishlaydi. ovoz berish uchun yozma ishonchnoma.

Uning vakolatlari ishonchnoma bilan tasdiqlanishi mumkin - uchinchi shaxslar oldida vakillik qilish uchun bir shaxs tomonidan boshqa shaxsga berilgan yozma vakolat. Ovoz berish uchun ishonchnoma tegishli ko'p qavatli uydagi binolarning vakillik qiluvchi egasi va uning vakili to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak (ismi yoki nomi, yashash joyi yoki joylashgan joyi, pasport ma'lumotlari) va O'zbekiston Respublikasi Prezidentining talablariga muvofiq rasmiylashtirilgan bo'lishi kerak. Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik Kodeksi:

– direktor ishlayotgan yoki o‘qiyotgan tashkilot, uning yashash joyidagi uy-joyni saqlash tashkiloti va u davolanayotgan statsionar tibbiyot muassasasi ma’muriyati tomonidan tasdiqlanishi mumkin;

– yuridik shaxs nomidan ishonchnoma uning rahbari yoki ta’sis hujjatlarida bunga vakolat berilgan boshqa shaxs tomonidan imzolangan, ushbu tashkilotning muhri ilova qilingan holda beriladi. Yuridik shaxs nomidan davlat yoki kommunal mulkka asoslangan pul va boshqa mulkiy boyliklarni olish yoki berish uchun ishonchnoma ushbu tashkilotning bosh (katta) buxgalteri tomonidan ham imzolanishi kerak.

Bundan tashqari, ushbu turdagi ishonchnoma notarius tomonidan tasdiqlanishi mumkin.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining kun tartibiga kiritilgan masalalar bo'yicha ovoz berish ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha mulkdorlarning yozma qarorlari orqali amalga oshirilishi mumkin.

Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlari umumiy yig'ilishining sirtdan ovoz berish tarzida o'tkaziladigan kun tartibidagi masalalar bo'yicha ovoz berish faqat ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha mulkdorlarning yozma qarorlari orqali amalga oshiriladi.

Ovoz berish ovozga qo'yilgan masalalar bo'yicha mulkdorlarning yozma qarorlari orqali o'tkazilganda, ovoz berishda ishtirok etayotgan mulkdor ovoz berishning mumkin bo'lgan variantlaridan faqat bittasini qoldirgan masalalar bo'yicha ovozlar hisoblanadi. Ushbu talabni buzgan holda qabul qilingan ushbu qarorlar haqiqiy emas deb topiladi va ulardagi masalalar bo‘yicha berilgan ovozlar hisobga olinmaydi. Agar ovozga qo‘yilgan masalalar bo‘yicha mulkdorning qarorida ovozga qo‘yilgan bir nechta masala bo‘lsa, bir yoki bir nechta masala bo‘yicha ushbu talabning bajarilmasligi ko‘rsatilgan qarorning umuman haqiqiy emasligiga olib kelmaydi.

Bu ko'p qavatli uylar egalarining umumiy yig'ilishini o'tkazish tartibini osonlashtirishga ham tegishli. Biroq, yangi binolarda umumiy yig'ilishlarni o'tkazish bo'yicha muhim bo'shliq hali to'ldirilmagan.

Hozirgi vaqtda yangi binolardagi kvartiralarning aksariyati aktsiyadorlik shartnomalari (EPA) bo'yicha sotib olingan. Shu bilan birga, qurilish ishtirokchilari topshirish dalolatnomasi imzolangan paytdan boshlab amalda yangi tashkil etilgan turar-joy binolarining egasiga aylanadi va uni saqlash yukini o'z zimmasiga oladi. Lekin shunday deydi “Davlat roʻyxatidan oʻtkazilishi lozim boʻlgan binolar, inshootlar va boshqa yangidan tashkil etilgan koʻchmas mulkka boʻlgan mulk huquqi roʻyxatga olingan paytdan boshlab vujudga keladi”.

Bular. de-yure egalik bunday qog'oz olingan paytdan boshlab vujudga keladi:

Hech kimga sir emaski, ba'zida pul o'tkazmasini imzolash va ro'yxatdan o'tkazish vaqti o'rtasida juda uzoq vaqt o'tishi mumkin, bu ba'zi hollarda yillar bilan hisoblanishi mumkin. Masalan, "A101 Development" (sobiq "Augur-Estate") ishlab chiqaruvchisi hali ham 3-sonli uylarning egalik huquqlarini ro'yxatdan o'tkazish bo'yicha o'z majburiyatlarini to'liq bajara olmaydi (ushbu xizmat bo'yicha agentlik shartnomalari kvartirani sotib olayotganda mijozlar bilan ixtiyoriy va majburiy ravishda tuzilgan) bosqich Kommunarka qishlog'idagi "Kvartal A101" turar-joy majmuasi.

Bundan tashqari, mulk huquqini ro'yxatga olish huquqdir, lekin majburiyat emas.

Ammo, agar biz umumiy yig'ilishni o'tkazish tartibining bir qismi uchun Uy-joy kodeksiga murojaat qilsak, biz aniq binolarning egalari haqida gapirayotganimizni ko'ramiz. Xususan, 44-moddada shunday deyilgan "Ko'p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig'ilishi ko'p qavatli uyning boshqaruv organi hisoblanadi. Ko'p qavatli uydagi binolar egalarining umumiy yig'ilishi kun tartibidagi masalalarni muhokama qilish va qarorlar qabul qilish orqali ko'p qavatli uyni boshqarish maqsadida o'tkaziladi. masalalar ovozga qo‘yiladi“Va 45-moddada shunday deyilgan “Ko‘p qavatli uydagi uy-joy mulkdorlarining umumiy yig‘ilishi, agar unda ushbu binodagi binolarning egalari yoki ularning vakillari umumiy ovozlarning ellik foizidan ko‘prog‘i ovozi bilan ishtirok etgan bo‘lsa, vakolatli (kvorumga ega) hisoblanadi”.

Bular. Uy-joy kodeksining ma'nosiga ko'ra, mulkka bo'lgan huquqlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibidan o'tgan umumiy qurilish ishtirokchilari mulkdorlarning umumiy yig'ilishida qatnashish (shuningdek, bunday yig'ilishni chaqirish) huquqiga ega. Bundan tashqari, 5.1-bandga muvofiq. Art. Rossiya Federatsiyasining 48 turar-joy majmuasi “Umumiy yig‘ilish yuzma-yuz, yuzma-yuz, sirtdan yoki sirtdan ovoz berish orqali o‘tkazilganda, umumiy yig‘ilish bayonnomasiga kiritilgan ovozga qo‘yilgan masalalar bo‘yicha mulkdorning qarorida mulk huquqini tasdiqlovchi hujjat to‘g‘risidagi ma’lumotlar bo‘lishi kerak. tegishli turar-joy binosi uchun ovoz berishda ishtirok etuvchi shaxs.

Yaxshiyamki, o'rnatilgan amaliyotga ko'ra, davlat va mahalliy hokimiyat organlari o'z faoliyatini amalga oshirishda, qoida tariqasida, o'z huquqini ro'yxatdan o'tkazgan mulkdor va ulushli mulkni topshirish aktiga ega bo'lgan ulushli qurilish ishtirokchisi o'rtasida farq qilmaydi. qurilish ob'ekti. Masalan, ro'yxatga olingan huquqning yo'qligi Davlat uy-joy inspektsiyasiga murojaat qilishda to'siq bo'lmaydi. Shunga o'xshash pozitsiyani sud amaliyotida topish mumkin. Masalan, Sankt-Peterburg shahar sudining 2013 yil 25 fevraldagi 33-2530/2013-sonli apellyatsiya qarorida aytilishicha,Qurilishda birgalikda ishtirok etish to‘g‘risidagi shartnomalar hamda ushbu shartnomalarga muvofiq binolarni qabul qilish va topshirish dalolatnomalari asosida binolarning mulkdorlari bo‘lgan, lekin yig‘ilish kunida o‘z huquqlarini ro‘yxatdan o‘tkazmagan shaxslarning ovoz berishda ishtirok etishi mumkin emas. yig'ilishda qaror qabul qilish tartibini sezilarli darajada buzish deb hisoblanadi, chunki mulk huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazish mulk egasining majburiyati emas, balki huquqidir, shu bilan birga binolar va umumiy mulkni saqlash bo'yicha huquq va majburiyatlar. ko'p qavatli uyning mulki berilgan paytdan boshlab umumiy mulkni saqlashga doir masalalar umumiy yig'ilishga qo'yilib, ushbu shaxslarning huquqlariga ta'sir qiladi, ularni ovoz berishdan chetlashtirish mulkdorlarning umumiy yig'ilishining vakolatlari doirasida qarorlar qabul qilish imkoniyati."

Biroq, Rossiya Federatsiyasida pretsedent huquq tizimi mavjud emas. Shu sababli, har bir alohida holatda, yig'ilish tashabbuskorlari umumiy yig'ilish qaroriga e'tiroz bildirilgan taqdirda u yoki bu sudya qanday pozitsiyani egallashiga tayanishga majbur bo'ladi.

Bularning barchasi bilan birgalikda ishtirok etish to'g'risidagi shartnomalar bo'yicha mulk huquqining paydo bo'lishi masalasi yuridik fanda munozarali bo'lib qolmoqda va ulushli qurilish ishtirokchilariga mulkdorlarning to'liq huquqlarini berish nafaqat uy-joy, balki fuqarolik qonunchiligida ham katta o'zgarishlarni talab qiladi.

Bir turdagi "qonunchilik yamog'i" faqat Uy-joy kodeksining ayrim moddalariga kiritilishi mumkin. Shunday qilib, 44-modda umumiy qurilish ob'ektini o'tkazish to'g'risidagi topshirish dalolatnomasi yoki boshqa hujjatga ega bo'lgan umumiy qurilish ishtirokchilari ko'p qavatli uy egalarining umumiy yig'ilishida ishtirok etish va chaqirish huquqiga ega bo'lishi to'g'risidagi qoida bilan to'ldirilishi mumkin. boshqa egalar bilan teng asosda. Bundan tashqari, ularning umumiy mulk huquqidagi ulushi DDUda emas, balki dalolatnomada ko'rsatilgan kvartiraning haqiqiy maydoniga mutanosib bo'ladi. 5.1-band. Art. 48-sonli to'g'ridan-to'g'ri taxmin bilan to'ldirilishi kerakki, ovoz berish shakli umumiy qurilish mulkining tafsilotlari va umumiy qurilish loyihasini egalik huquqi to'g'risidagi ma'lumot sifatida topshirish aktini o'z ichiga olishi mumkin.

Ushbu yechim ideal emas va ko'plab munozarali oqibatlarga olib keladi, ammo shunga qaramay, yangi binolarda umumiy yig'ilishlar tashabbuskorlari uchun, masalan, aholi ishlab chiquvchi tomonidan qo'yilgan boshqaruv kompaniyasini o'zgartirishga harakat qilgan hollarda, ba'zi himoyalarni taklif qiladi.

Ayniqsa uchun

Vaziyatning irodasiga ko'ra, ishlab chiqaruvchining bankrotligi bilan bog'liq bo'lgan aktsiyadorlar ushbu protseduraning nozik tomonlarini to'g'ri tushunishga vaqtlari yo'q va shuning uchun ba'zida ularga ham, boshqa aktsiyadorlarga ham zarar etkazishi mumkin bo'lgan shoshilinch harakatlar qiladi.

Aktsiyadorlar ishtirok etishi kerak bo'lgan eng muhim tadbir qurilish ishtirokchilarining yig'ilishidir. Eng faol pozitsiyani egallash va manfaatlaringizni muvaffaqiyatli himoya qilish uchun unga tayyorgarlik ko'rishingiz kerak. Shu munosabat bilan siz bir nechta nuanslarga e'tibor berishingiz kerak.

Bu erda men "hech qanday sharoitda o'tkazib yubormaslik kerak" degan so'zni ishlatmoqchiman, lekin keling, unchalik qat'iy bo'lmaylik. Har bir aktsiyador ishlab chiqaruvchi bankrot bo'lgan taqdirda o'z taktikasini tanlashi mumkin. Ammo biron bir mutaxassis qurilish ishtirokchilari yig'ilishini o'tkazib yuborishni tavsiya etmaydi.

Birinchidan, chunki faqat aksiyadorlar yig'ilishni boshqa kreditorlardan alohida o'tkazishlari mumkin. Ushbu imtiyoz ularga o'z ovozlari bilan umuman bankrotlik jarayonining borishiga ta'sir qilish imkoniyatini beradi. Ikkinchidan, bunday tadbirda faqat qurilish ishtirokchilari ovoz berish huquqiga ega (bu uning o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq). Misol: siz qurilish ishtirokchilarining yig'ilishini o'tkazib yubordingiz va unda uyning taqdiri sizsiz hal qilindi (bu uy-joy kooperativi tomonidan yaratilgan boshqa ishlab chiqaruvchiga o'tkazish bo'lishi mumkin va hokazo).

Va agar aktsiyador ob'ektiv sabablarga ko'ra yig'ilishda qatnasha olmasa, u o'z vakilini unga yuborishi kerak. Huquqiy ma'lumotga ega bo'lgan afzal.

Yig'ilishni tayinlash va o'tkazish tartibi qat'iy tartibga solinadi

Qurilish ishtirokchilarining uchrashuvi hech qachon kutilmagan bo'lmaydi. Uni tayinlash tartibi arbitraj boshqaruvchisi tomonidan amalga oshiriladigan qonunda belgilanadi. Aksiyadorlar bo'lajak yig'ilish to'g'risida oldindan, lekin yig'ilish sanasidan 14 kun oldin (agar biz pochta xabarnomalari haqida gapiradigan bo'lsak) va boshqa usullar haqida gapiradigan bo'lsak, kamida 5 ish kunidan kechiktirmay xabardor qilinadi. Bundan tashqari, ommaviy axborot vositalarida bankrotlik haqidagi ma'lumotlar e'lon qilinadi.

Uchrashuvni chaqirish majburiyati

Aktsiyadorlar bilishlari kerakki, qurilish ishtirokchilari yig'ilishini o'tkazmasdan turib, ayrim masalalarni hal qilib bo'lmaydi. Bularga quyidagi fikrlar kiradi:

Tugallanmagan qurilish ob'ektiga va er uchastkasiga bo'lgan huquqlarni tashkil etilgan uy-joy kooperativiga o'tkazish yo'li bilan da'volarni qoplash to'g'risida ariza bilan hakamlik sudiga murojaat qilish masalasi;

Uy-joy kooperativini tashkil etish to'g'risidagi masala faqat qurilish ishtirokchilarining yig'ilishida hal qilinishi kerak;

Ishlab chiquvchining bankrotligi juda nozik protsedura

Turar-joy binolarini mulkka o'tkazish yo'li bilan da'volarni qoplash uchun hakamlik sudiga murojaat qilish masalasi ham qurilish ishtirokchilarining yig'ilishida hal qilinadi.

Qaror qabul qilish uchun kvorum belgilanadi - ushbu yig'ilishda ovoz berish huquqiga ega bo'lgan qurilish ishtirokchilarining 3/4 ovozi.

Uchrashuvga nima olib borish kerak

Albatta, siz bilan shaxsingizni tasdiqlovchi hujjat bo'lishi kerak. Eslatib o‘tamiz, yig‘ilishda faqat aksiyadorlar ovoz berish huquqiga ega. Shu munosabat bilan kreditorlar talablari reestriga da’volarni kiritish to‘g‘risidagi sud ajrimining nusxasini o‘zingiz bilan olib ketsangiz yaxshi bo‘lardi.

Muloyim bo'ling

Stressli vaziyat aktsiyadorni osongina muvozanatdan chiqarishi mumkin, ammo qurilish ishtirokchilarining yig'ilishi narsalarni tartibga solish va shikoyatlarni bildirish uchun eng yaxshi joy emas. Tadbirdan ko‘zlangan asosiy maqsad ko‘tarilgan muammolarni eng kam xarajat evaziga hal etishdan iborat. Ushbu uchrashuvda sizning qurolingiz faktlardir. Siz o'z pozitsiyangizni ularga asoslashingiz kerak. Va huquqiy oqibatlarni tahlil qilish uchun aniq savollar berishdan va voqeani yozib olishdan tortinmang. Uchrashuvga yangilarini yaratish uchun emas, balki umumiy muammoni hal qilish uchun kelganingizni unutmang.