Как оформить перенос стены в квартире. Сносим стены при перепланировке: что можно рушить, а что нет? Согласование переноса дверного проема

Многие собственники полагают, что если в процессе перепланировки сносятся или возводятся ненесущие стены, то согласовывать ее не требуется. Попробуем разобраться, в каких случаях это действительно так, а в каких изменения все же необходимо узаконить.

Согласно действующему законодательству, перепланировкой считаются любые работы в квартире, результаты которых должны быть отражены в техническом паспорте БТИ. Из этого следует, что иногда все же можно обойтись без согласования.

Когда перепланировка ненесущих стен может проводиться без разрешения

Не требует согласования ремонт, предполагающий демонтаж части ненесущих перегородок и возведение их на том же месте в точном соответствии с техническим паспортом БТИ. По сути, собственник имеет право переложить ненесущие кирпичные стены (например, если они неровные) или выполнить перегородки из более надежного материала (заменить гипсокартон на пеноблоки).

Однако новая стена должна полностью соответствовать той, что зафиксирована в техпаспорте. В этом случае конфигурация квартиры не изменится и согласование перепланировки не потребуется.

Нужно ли разрешение на снос или перенос ненесущей стены

Требует согласования любое изменение конфигурации квартиры в результате перепланировки:

• частичный снос ненесущей стены;
• возведение дополнительных стен (например, для выделения гардеробной или кабинета);
• демонтаж стены при объединении кухни и гостиной;
• перенос ненесущей стены.

Подобные изменения должны быть узаконены. Для этого обязательно нужно составить проект перепланировки и согласовать его в администрации или Госжилинспекции.

Нужно ли согласовывать перенос дверного проема в ненесущей стене?

Данный вариант изменения конфигурации квартиры чаще всего вызывает вопросы у собственников. На их взгляд, с одной стороны, дверной проем в ненесущей стене – это перепланировка, но с другой – после таких работ ничего не исчезает и нового не появляется, поскольку проем лишь сдвигается.

На самом деле, изменения все же присутствуют: неизменной остается площадь, а вот план уже прежним не останется. В техплане БТИ двери обозначаются на определенных местах. Перенос проема в ненесущей стене неизбежно ведет к изменению графической части техплана. Поэтому согласование в данном случае потребуется обязательно.

Но здесь есть один нюанс. Как правило, подобные работы выполняются путем перекладывания всей стены. Если она будет возведена ровно на том же месте и изменится лишь расположение проема, то можно обойтись эскизом перепланировки без составления проекта.

Если вам требуется согласование проема в ненесущей стене, сноса, переноса или возведения перегородки, обращайтесь в агентство «Город». У нашей команды есть достаточный опыт в таких делах, и все изменения будут узаконены без проблем и в минимальные сроки. Вам останется лишь дождаться положительного результата.

Представляем вашему вниманию пример проекта перепланировки, требующей согласования, в котором затронуты ненесущие конструкции.

При подготовке перепланировки у многих людей возникает мысль: “а зачем вообще бегать по чиновникам?” 98 процентов соотечественников посчитают, что лучше по-тихому перестроить квартиру и разрешения ни у кого не испрашивать.

По-тихому не получится

Во-первых, снос стен – процесс шумный, и мусора будет столько, что встревоженные соседи скорее всего потребуют объяснений. Да и без профессиональных строителей вряд ли дело обойдётся, а они могут поинтересоваться, законная ли происходит перепланировка. А сотрудники коммунальной сферы и управляющих компаний по долгу службы должны докладывать начальству, если заметили в квартире существенные изменения.

Во-вторых, вы уверены, что точно отличили несущую стену от ненесущей и ваш ремонт не вызовет появления уже на наружной стене вашего дома трещин или других малоприятных для вашего бюджета, а то и свободы последствий?..

Словом, готовясь обновить собственное помещение, неплохо бы заранее запастись требуемым пакетом документов, согласовать их в необходимых инстанциях, а после перепланировки занести сведения о произошедших изменениях в техпаспорт квартиры.

Что такое перепланировка жилого помещения

Разберёмся, что такое перепланировка квартиры. Это изменение её конфигурации по эскизу или по проекту.

• Первый вариант – простая перепланировка. Она предполагает незначительные перемены в квартире: реконструкцию дверных проёмов, установку перегородок, снос ненесущих стен, устройство в них проёмов и арок, перенос в пределах помещения газового и сантехнического оборудования.
• Сложная перепланировка (по проекту) более трудоемка и хлопотна, требует большего количества согласований. Это расширение помещений, любые работы, затрагивающие несущие конструкции, замена коммуникаций, конструкций пола и потолка.

Готовим пакет документов

Теперь разберемся, какие документы нужно готовить и в каких инстанциях их оформлять:

Готовый пакет документов нужно сдать в жилинспекцию. Когда он будет рассмотрен и разрешение выдано - пора начинать работы по перепланировке. После их окончания возвращаемся в жилищную инспекцию за актом приёмной комиссии. И снова в БТИ и ЖКО, где зафиксируют изменения в плане, техническом паспорте квартире и в свидетельстве о праве собственности.

Чем грозит самовольная перепланировка

Если даже в результате ваших действий дом не обрушился и не пошёл трещинами, незаконная перепланировка может привести к огромным неприятностям.

• Не получится, например, вступить в ипотеку. Банки не дадут кредита под залог такой квартиры.
• Являясь полноправным её собственником, вы не сможете производить с квартирой ни одного юридического действия: ни продать, ни подарить. Даже попытавшись отписать в наследство, столкнётесь с затруднениями.
• Если квартира ещё не стала вашей, нельзя будет её приватизировать. А если всё-таки сделаете это, не сообщив об изменениях, и обман раскроется, придётся заплатить немаленький штраф (от десяти до двадцати минимательных размеров оплаты труда). К тому же вас обяжут или восстановить помещение в первоначальном виде, или всё-таки узаконить перепланировку.

Последнее удастся, если вам пойдут навстречу и позволят оформить документы задним числом. Так чаще всего и случается, когда ваше вмешательство в конфигурацию квартиры не было слишком грубым и опасным для дома. В противном случае (если, скажем, в перспективе нарушения в инженерной или вентиляционной системе) вам откажут. Вот здесь начнутся настоящие проблемы!

Видео: правила согласования перепланировки

(Пока оценок нет)

Обсуждение:

Валилий сказал(а):

Сделать перепланировку – занятие более ответственное, чем просто ремонт. В первую очередь необходимо проконсультироваться с специалистами, чем может обернуться демонтаж перестенков. Начинать подобный проект надо с оформления документов.

Всеволод Васильев сказал(а):

Действительно, по=тихому не получится. Мы с женой сносили стенку между кухней и гостиной (просто там непонятный коридор был, и мы решили от него избавиться). Естественно, как люди умные мы обратились во все инстанции, к нам приходили, измеряли, что-то выписывали и прочее, словом, добро дали. Но как мы начали долбить эти стены, сразу все жильцы оживились, угрожали что если не перестанем проблем не оберемся. Хорошо, что все документы разрешающие перепланировку были. И сейчас в квартире просторней стало, 2 года живем, ничего, никаких проблем и трещин.

Альбина сказал(а):

Согласование изменений в перепланировке очень важно. Ведь у строительства свои определенные правила,инструкции,техника. А вдруг вы по ошибке снесете несущую стену. конечно перепланировка это очень удобно. Можно расширить визуально помещение,сделать квартиру комфортней. Но если каждый начнет заниматься перепланировкой, что станет с домом. Нарушение нагрузки на стены мне кажется может дать негативный результат.

Нажимая кнопку «Добавить комментарий», я соглашаюсь с сайта.

Собственники жилых помещений и ответственные квартиросъемщики имеют возможность использовать недвижимость в пределах, ограниченных законом. В частности, определенные ограничения установлены в отношении перепланировок.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что под ними понимается, какие изменения помещения подпадают под это определение, какими нормативными актами регулируется их проведение и узаконивание, подробно в этой статье.

Что это такое

Под перепланировкой понимается изменение конструктивных элементов помещения. Понятие термина дано в ЖК РФ, а также указано отличие его от переустройства, включающим перенос или замену санитарного оборудования, инженерных сетей, что влечет внесение корректировок в техническую документацию на помещение.

Жилищный кодекс предусматривает положение о том, что перепланировка влечет внесение изменений в техническую документацию на квартиру.

Такие переустройства фиксируются специалистами БТИ при выполнении замеров. На основании их заключения составляется новый паспорт на квартиру, сведения регистрируются в единой базе недвижимости.

В юридической практике под планировкой принято понимать внесение любых изменений, влекущих иное функциональное или техническое назначение определенных элементов помещения. Это отражается в поэтажном плане объекта недвижимости.

Правовые основы

Перепланировка может быть связана с определенными рисками. К примеру, несогласования изменений контролирующим органами, в связи с чем на ответственных лиц налагается штраф и выдается предписание о необходимости возвращения объекта недвижимости в первоначальный вид.

Согласно к таким обстоятельствам относятся:

• снос стены, которая указана в плане как несущая;
• увеличение площади кухни или санузла за счет жилого пространства более, чем на 25%;
• перенос радиатора или вентиляционной шахты;
• обустройство лоджии или балкона системой отопления, выведенной с жилого помещения;
• объединение комнаты и кухни, в которой установлена газовая плита;
• расширение лоджии при уменьшении площади жилого помещения;
• другое изменение элементов квартиры, которое может грозить обвалом здания, причинения вреда здоровью и жизни других граждан, имуществу третьих лиц.

Порядок перепланировки установлен СаНПинами, постановлением Правительства РФ от

Запрещена перепланировка:

• при отсутствии согласия хотя бы одного дееспособного жильца квартиры;
• влекущее изменение эксплуатационных характеристик здания;
• ремонт, изменяющий архитектурную целостность определенного строения, имеющего историческую или иную культурную ценность;
• при несоблюдении строительных, санитарно-эпидемиологических и эксплуатационных характеристик помещения.

Считается ли перепланировкой перенос дверного проема

Это изменение конструктивного элемента считается перепланировкой. Исключение составляет обустройство проема раздвижными дверьми вместо распашных.

Особое внимание следует удалить переносу дверного проема к лестничной площадке, таким образом, собственник квартиры получит доступ к части общедомового владения, что недопустимо без получения согласований уполномоченных органов.

Соседи точно не оставят такое переустройство без претензий, поэтому следует заблаговременно получить их согласия на такую перепланировку.

Перегородка из гипсокартона

Эта характеристика квартиры вносится в технический план помещения, в связи с этим ее изменения можно считать перепланировкой.

Снос балконного блока

Если в результате переустройства произошло объединение комнаты с балконом, то это будет явная перепланировка. На ее проведение требуется получение согласований, поскольку эта стена несущая, и такие действия могут стать причиной обрушения здания.

Кроме того изменение затронет теплообмен квартиры, что может повлиять на ее качественные характеристики.

Тем более, что изначально не планируется проведение тепла на балкон, что может повлечь изменение тарифа на коммунальные услуги, поскольку энергии на отопление в таком случае требуется намного больше.

На такую перепланировку нужно получение не только разрешения в уполномоченных организациях, но и собственников соседних квартир.

Снос встроенного шкафа

Разницей обычного шкафа и встроенного является то, что последний внесен в техпаспорт БТИ. Если ему присвоено отдельное обозначение, то его снос нужно согласовывать в инстанциях либо суде по иску об узаконировании перепланировки. В иных случаях на демонтаж конструкции можно не получать разрешение.

Объединение ванны и туалета

В домах стандартной планировки стена между ванной и туалетом не считается несущей, а представляет собой перегородку. Узнать, к какому типу она относится, можно по техническому плану.

Несущие стены имеют толщину более 120 мм и обозначены в паспорте толстыми линиями. Если даже стена представлена перегородкой, для ее сноса все равно нужно получить согласование в жилищно-строительной инспекции, поскольку это считается перепланировкой.

Сложностью объединения этих помещения является то, что они относятся к влажным зонам и требуют водоизоляции при проведении ремонта.

Снос сантехкабины

Такие действия однозначно попадают под понятие перепланировки. Если планируется смена стены помещения, то об этом также необходимо уведомить ДЭЗ и другие обслуживающие организации, поскольку из-за ремонтных работ могут возникнуть проблемы с соседями: от них лучше предварительно получить письменное согласие.

Перегородка из двп

Создание легких перегородок из ДВП считается перепланировкой. Для их согласования необходимо приглашать представителей БТИ и жилищной инспекции.

Закладка оконного проема

Такое изменение жилого помещения влияет на конструктивные элементы помещения и считается перепланировкой, которую нужно узаконить.

Подвинуть унитаз

Это изменение считается перепланировкой и подлежит согласованию, поскольку место обустройства унитаз включено в план БТИ, кроме того, такие действия могут задеть инженерные устройства.

Встроенный шкаф

Если шкафу присвоен номер, то его перенос или демонтаж считается перепланировкой. Соответствующие изменения фиксируются в плане БТИ. Когда номера ему не присвоено, тогда согласовывать переустановку или его снос не нужно.

Отсутствие двери на кухню

Если расширился дверной проем, это будет считаться перепланировкой. Когда помещение становится открытым, но пространство остается такое же, то это не считается изменением характеристик помещения.

Арка

Переустройство арки относится к перепланировки, поскольку она обустраивается в дверном проеме в соприкосновении с текущей стеной.

Остекление балкона

Если в проект дома изначально внесено остекленение балкона, то отсутствие этого элемента дизайна считается серьезным изменением архитектурного вида здания и подпадает под перепланировку.

По этой причине требуется согласование при снесении этой конструкции. При продаже, оформление в ипотеку или залог придется выполнить демонтаж конструкции или последует отказ в проведении сделки.

Доверять работы следует только лицензированным организациям, поскольку при отсутствии допуска СРО на услуги получить разрешения в уполномоченных органах не получится.

Для остекления предъявляются достаточно высокие требования к подрядчику, поскольку для расчета давления перекрытий на стекло требуется обладать определенными знаниями. Иначе их обрушение может стать причиной причинения здоровья и даже жизни граждан.

Утепление лоджии

Обустройство лоджии решает множество проблем с теплообменом в помещении. Расход энергии становится намного меньше, при том, что квартира становится намного теплее.

В другом случае переустройство не требуется, если остекленение проводится только на вынесенном пространстве и не затрагивает несущих элементов помещения.

Перепланировка осуществляется при наличии документов:

• заявление по форме;

• технический паспорт БТИ;

• согласованный проект;
• правоустанавливающий документ – основание собственности, в таком качестве может выступать , свидетельство о наследовании и др.;

• заключение о безопасности проведения работ, выданное организацией, имеющей допуск СРО на их проведение;

• разрешение всех жильцов, в том числе нанимателя в муниципальной квартире, использующих помещение на основании договора социального найма;
• заключение органа, ведающего вопросами охраны объектов истории, культуры и архитектуры в районе;
• согласование с Мосгазом, иными учреждениями, в зависимости от содержания перепланировки.

Помимо указанных документов запрашивать другие не разрешено. При подаче документов в орган строительного надзора выдается расписание с их перечнем, в копиях и оригиналах, последние из которых подлежат возврату после всех согласований.

Решение принимается на основании представленных документов в срок не более 45 дней. В течение 2 дней с момента обращения уполномоченный орган выдает документ, подтверждающий принятие заявки на согласование.

Бывают самыми разнообразными - от простых, вроде замены или переноса сантехоборудования, до сложных, с устройством проемов в несущих стенах или соединения двух квартир в одну. Как бы там ни было, практически каждая перепланировка связана с переносом ненесущих перегородок.

Перенос перегородок в квартире: варианты

Самые частые виды перепланировок - работы, затрагивающие кухню, ванную комнату или санузел, то есть наиболее тесные помещения в любой квартире. При проведении перепланировки ее чаще всего объединяют со смежной жилой комнатой в просторную гостиную. При такой перепланировке частично или полностью сносится перегородка, отделяющая кухню от комнаты. И если стена отделяющая кухню от комнаты не является несущей, то получение на такие работы, как правило, не занимает много времени.

Более сложные работы согласовываются только с разработкой проекта. Например, если стена между кухней и комнатой окажется несущей, то Жилищная инспекция запретит вам полный демонтаж. Возможно лишь выполнить частичное расширение проема с усилением проема с помощью металлоконструкций. В этом случае, помимо основных вам потребуется разработка проекта перепланировки, а в отдельных случаях и проведение технического обследования.

Перепланировка с демонтажем перегородок между кухней и жилой комнатой, фото:

Перепланировка перегородок между ванной и туалетом, фото:

Перепланировка с устройством перегородок, фото:

Согласование перепланировки перегородки

Порой изменения планировки кажутся нам слишком незначительными, кажется, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не может повлиять и уж тем более об этих работах не узнают работники коммунальных служб. Но опыт многих подсказывает, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, необходимо получить официальное разрешение – произвести согласование перегородки. Ведь даже несущественная на первый взгляд переделка может значительно повредить надежности конструкций здания.

Особенно это касается несущих перегородок – проёмы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причём ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких перегородок не может быть и речи. Для согласования перегородки вам, помимо обязательных документов, потребуется составление эскиза перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки вам потребуется: поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление.

Документы для перепланировки, фото:

Перегородки, являющейся несущей, производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы. Согласование перегородки требуется и в том случае, если она возводится из тяжёлого материала (например, из кирпича). Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия и для её устройства необходимо производить расчёты нагрузок. Это что касается строительных правил, которые делают обязательным согласование перегородки. А ведь помимо строительных, есть ещё и юридические тонкости. Проект также потребуется при демонтаже перегородки между ванной и санузлом, так как придется изменять конструкцию полов.

Стоит учитывать тот факт, что любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ. Например, даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров – планировка уже не будет соответствовать той, что зафиксирована в поэтажном плане. И после планового обмера данное несоответствие будет указано линиями красного цвета. Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой – от приватизации до оформления наследства. В дальнейшем избавиться от "красных линий" БТИ можно только в том случае, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку "задним числом", а это всегда - дополнительные финансовые расходы, ведь помимо обычных расходов на согласование перепланировки вам также потребуется выплата штрафа. А в том случае, если работы были выполнены с нарушениями, то и устранять все последствия придется полностью за свой счет.